路線価 (2023) 長野県飯田市松尾水城3668-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯田市長野県飯田市松尾水城３６６８番２
価格時点	2023 年
駅名	伊那八幡駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	731万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	731万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,576 円／坪 1平米 2万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は松尾地区を中心とする飯田市南部郊外の住宅地域。需要者は主に飯田市及び近隣町村在住の４０代までの一次取得者。飯田市郊外の住宅地域であるも駅や小学校にも近く利便性は優れるも、周辺の宅地化進行に伴い供給はやや過剰傾向。景気回復の実感に乏しく、コロナ禍等もあり宅地需要はやや縮小傾向。市場の中心価格帯は、土地のみで総額で７００万円前後である。リニア中央新幹線事業の当地域の地価への影響はまだ顕在化していない。 (2) 同一需給圏は飯田市南部の住宅地域で、特に松尾地区一帯に強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は飯田市内全域及び周辺町村の一次取得者等が考えられる。国道１５３号や国道１５１号、また小・中学校等への接近性に優ることから生活利便性が高い。地価は依然として下落傾向であるが、緩和しつつある。土地の価格水準は個別性にもよるが、概ね総額７００万～９００万円位である。リニア中央新幹線事業の影響は、依然として明確には顕在化していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺地域においてはアパートも散見されるが、これらは既存の地主の建築に限定されていたが、景気低迷に伴いアパート等収益物件への新規投資は減少している。取引は自用の戸建住宅の取得を目的としたものが大半を占めることから、市場実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 当該地域は駅や小・中学校、公共施設等にも比較的近いことから周辺には共同住宅も見られるが、賃料は低水準で推移しており、かつ供給過剰気味で中古アパートの空室が増えつつある。当地域内では自用目的での土地取引が中心であることから、現実の市場の取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊那八幡駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯田市長野県飯田市松尾水城３６６８番２
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅を中心とする郊外の住宅地域で、小学校等にも近く、良好な住環境を維持している。周辺での新規の宅地供給も比較的多く、地価は今後安定的に推移するものと予測される。 (2)飯田市南部郊外の住環境が良好な住宅地としての宅地需要は内在するが、先行き不透明な地方の景気動向であるが、当該地域の宅地需要は今後やや回復傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,890 円 1平米 2万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,890円 1平米 2万8,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向で推移しており、高齢化率は県平均よりやや高い。土地の取引件数は対前年比で概ね減少気味で、住宅地の需要は横ばい状態にて推移。 (2)この一年で市全体の人口はやや減少し、高齢化率はほぼ横這いとなっている。物価高等により地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市松尾水城３６６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,975 円／平米 5万6,119 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,832 円／平米 7万5,483 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,575 円／平米 9万1,163 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市松尾水城３６６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,410 円／平米 7万781 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,933 円／平米 8万2,428 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,673 円／平米 9万1,487 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220520205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市松尾水城３６６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,026 円／平米 5万6,288 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,908 円／平米 7万5,734 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,435 円／平米 9万700 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市松尾水城３６６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万128 円／平米 6万6,543 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,633 円／平米 7万8,131 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,609 円／平米 9万1,275 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220620205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市松尾水城３６６８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,650 円／平米 8万4,799 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,046 円／平米 8万2,802 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,553 円／平米 9万1,090 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情