路線価 (2023) 長野県飯田市上郷黒田151-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯田市長野県飯田市上郷黒田１５１番７
価格時点	2023 年
駅名	伊那上郷駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	685万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,849 円 1平米 2万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	685万 円 (229 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,849 円／坪 1平米 2万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は飯田市近郊の住宅地域であり、特に上郷地区に強い代替関係が認められる。需要者は特に上郷地区等の飯田市近郊及び周辺地域の在住者が主である。学校や駅等への接近性に優る住環境良好な近郊住宅地域として、安定的な宅地需要が認められ、地価も底堅く推移している。中心価格帯は、土地のみで個別性にもよるが７００万円前後、新築建売住宅は２５００万円前後である。リニア中央新幹線事業による当地域地価への影響が徐々に見られつつある。 (2) 同一需給圏は飯田市の中心市街地に近接する近郊の住宅地域。需要者の中心は飯田市内及び下伊那地区周辺町村からの転入者が多い。ＪＲ駅や学校に近く生活の利便性は良好である。土地の需要は比較的多く地価水準は堅調に推移し始めている。土地は総額で７００万円前後、建売住宅は２５００万円前後が中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺地域には共同住宅も見られるが、飯田市近郊における供給過剰感が否めず、古い物件では空室も増えつつあり、新たな収益物件目的の土地取得は少ない。当地域内での土地取引は、自用の戸建住宅の取得を目的とするものが中心であるところから、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、かつ代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 生活の利便性は概ね良好であり、対象標準地周辺にはアパート等も混在するが、供給過剰傾向も見られ、中古アパートの空室が増えている。自用目的での取引が中心である。よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考として代表標準地との検討を考慮し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	伊那上郷駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	69.3 坪 (229 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯田市長野県飯田市上郷黒田１５１番７
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飯田市中心部に近接する生活利便性の高い住宅地域で、宅地需要は底堅い。近時は新型コロナの影響等を受けるも、リニア中央新幹線関連事業が徐々に進捗する中、今後宅地需要は堅調に増加していくものと予測する。 (2)当該地域は、比較的利便性に優れた旧市内に隣接した住宅地域である。リニア中央新幹線の開発に伴う影響を受ける周辺エリアとして、地価は当面安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,494 円 1平米 3万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)人口は減少傾向で推移しており、高齢化率は県平均よりやや高い。土地の取引件数は対前年比で概ね減少気味で、住宅地の需要は横ばい状態にて推移。
地域要因
(1)飯田市近郊の住宅地域として堅調な宅地需要を内包し、リニア中央新幹線事業が地価へ与える影響は徐々にながら見られられつつある。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷黒田１５１番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,624 円／平米 9万1,325 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,350 円／平米 9万419 円／坪
標準価格 平米 坪	3万593 円／平米 10万1,140 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷黒田１５１番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,318 円／平米 8万7,007 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,403 円／平米 11万3,736 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,106 円／平米 10万2,836 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷黒田１５１番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,726 円／平米 8万5,050 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,222 円／平米 8万3,384 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,849 円／平米 9万8,681 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210720205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷黒田１５１番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,865 円／平米 10万5,346 円／坪
推定価格 平米 坪	3万728 円／平米 10万1,587 円／坪
標準価格 平米 坪	3万244 円／平米 9万9,987 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情