路線価 (2023) 長野県飯田市上郷飯沼1810-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯田市長野県飯田市上郷飯沼１８１０番１外
価格時点	2023 年
駅名	伊那上郷駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (420 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (420 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円／坪 1平米 2万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上郷飯沼、上郷黒田地区を中心とした飯田市街地近郊の住宅地域。需要者は主に飯田市内及び周辺町村から転入する一次取得者層を中心とする。周辺に大型小売店舗や郵便局，医院等もあり生活利便性は高く、リニア中央新幹線の長野県駅予定地にも近い。需給動向についてはリニア関連事業等の進展の様子見感が強く、不動産民間取引の動きはまだ比較的少ない状況にある。需給の中心価格帯は土地については１０００～１３００万円前後が中心である。 (2) 同一需給圏は飯田市近郊の住宅地域。需要者の中心は、飯田市内全域及び下伊那エリアの周辺町村からの転入者も認められる。最寄駅からはやや離れているが、ロードサイド施設が連坦し繁華性の高い国道１５３号の背後に存し、生活利便性は優るといえる。昨今の物価高等懸念材料はあるものの当該地域に対する有効需要は底堅く、地価は横ばいが続いている。需給の中心となる価格帯は、土地のみ総額で概ね１２００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域においてはアパート等貸家も見られるも、これら収益物件への新規投資は既住地主を主体としているも、近時はリニア後を見据えた新規建築等も見られつつある。リニア新幹線事業による不動産取引への影響等についてはまだ様子見感が強く、民間取引はまだ少ない中で得られた取引事例より試算され、市場実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似性の認められる現実に取引が行われた事例を収集し求められたもので、信頼性は高い。一方、収益価格は理論的ではあるものの想定要素が多く、また対象標準地の存する住宅地域は収益性より居住の快適性、利便性等が重視されることから相対的に説得力は劣るものと判断した。以上より、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊那上郷駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	127 坪 (420 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、営業所、農地等混在の国道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯田市長野県飯田市上郷飯沼１８１０番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	28 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飯田市郊外の大型店等も介在する国道の背後に位置し、リニア駅予定地に程近い。現在取引自体は代替え地がその中心であるも、リニア関連の事業進捗等に伴い不動産取引等にも徐々に動きが出てくるものと予測される。 (2)飯田市内の繁華性の高い幹線道路背後に位置する利便性の高い住宅地域。リニア中央新幹線計画の進展に伴い当該地域に対する発展性の期待感が高まっており、民間の不動産取引も徐々に活性化するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,511 円 1平米 3万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,511円 1平米 3万100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向で推移しており、高齢化率は県平均よりやや高い。土地の取引件数は対前年比で概ね減少気味で、住宅地の需要は横ばい状態にて推移。 (2)この一年で市全体の人口はやや減少し、高齢化率はほぼ横這いとなっている。物価高等により地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)リニア中央新幹線予定地周辺での民間取引も散見されるが、まだ特に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷飯沼１８１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,409 円／平米 9万614 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,138 円／平米 8万9,718 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,434 円／平米 9万7,309 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷飯沼１８１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,123 円／平米 9万2,975 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,123 円／平米 9万2,975 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,634 円／平米 9万7,970 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷飯沼１８１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,952 円／平米 6万2,655 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,074 円／平米 8万9,507 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,752 円／平米 9万8,360 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷飯沼１８１０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,314 円／平米 8万382 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,350 円／平米 9万419 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,440 円／平米 9万7,329 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情