路線価 (2023) 長野県飯田市中央通り4-51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯田市長野県飯田市中央通り４丁目５１番
価格時点	2023 年
駅名	飯田駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	547万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,005 円 1平米 6万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	547万 円 (90 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,005 円／坪 1平米 6万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は市内中心部及び郊外の幹線道路沿いの商業地域。近年の飯田市の商圏の中心はアップルロード等の郊外路線商業地域へと移行しており、対象地域内の需要者の中心は、同一需給圏に地縁のある事業者を中心としている傾向にある。長引く地域地価の下落等から地価下落率自体はやや縮小しつつあるものの、依然として地域景況感については先行きに不透明感が見られる。地価水準は個別事情が強く反映されることから把握が困難である。 (2) 　同一需給圏は飯田中心市街地を中心とした商業地域であり、駅前商業地域周辺に強い代替性が認められる。需要者は地元事業者等が中心である。中層店舗事務所が建ち並ぶ旧来からの既存商業地域であるが、郊外店等への顧客流出が進んでいる。これら商況低迷等による影響を受け商業地需要は低迷しており地価の下落傾向が続いている。現下では商業地取引の件数も少なく、かつ個別事情を内包するものが多いこと等から地域における中心価格帯は判別し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　試算価格には開差がやや生じ、収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象近隣地域は中低層店舗・事務所等が中心で、貸事務所等も見られるも、商況衰退等を背景として賃貸需要は後退し、賃料水準も低廉にて、不動産の投資対象となりにくい地域柄であることを反映している等によるものと認められる。よって現実の市場取引実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 数少ないながらも市内取引事例等より試算された本件比準価格は実証的で規範性が高い。また、当該地域内での商況低迷の中で店舗、事務所とも賃貸需要も低迷しており、適正な賃料水準を見出すことが困難なため収益価格は相対的に信頼性がやや低いものと言わざるを得ない。よって、現実の市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	飯田駅南東方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	27.2 坪 (90 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層店舗等が建ち並ぶ市中心部の普通商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯田市長野県飯田市中央通り４丁目５１番
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	9 m
面積	90 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飯田市中心部の商業地域は郊外路線商業地域への顧客流出が続き、更に大型商業施設の撤退も影響し地価は下落傾向が続くものと予測する。リニア中央新幹線計画の地価への影響は未だ顕在化していないものと思料。 (2)飯田中心市街地内にあって、ＪＲ飯田駅等にも近い幹線街路沿いの既存商業地域である。郊外型大型店への顧客流出等の影響を受け旧来の繁華性を急速に失いつつあり、地価は今後も下落基調で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)人口の減少率が県を上回る。取引件数は微減傾向。コロナ禍で先行き不透明感増す。リニア予定地周辺地域以外は下落傾向基調。
地域要因
(1)飯田市中心市街地の商況停滞が続き、土地需要の減退が続いている。リニア中央新幹線計画に係わる顕著な地価変動は当地域では認められない。 (2)Ｒ５年５月に複合商業施設「丘の上　結いスクエア」がオープン。周辺既存商店街との格差が広がりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市中央通り４丁目５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,904 円／平米 24万7,633 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,722 円／平米 24万419 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,529 円／平米 25万6,311 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211020205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市中央通り４丁目５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,045 円／平米 20万1,815 円／坪
推定価格 平米 坪	6万856 円／平米 20万1,190 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,059 円／平米 21万1,779 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210820205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市中央通り４丁目５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,265 円／平米 15万6,258 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,190 円／平米 14万6,092 円／坪
標準価格 平米 坪	6万617 円／平米 20万400 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210320205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市中央通り４丁目５１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,232 円／平米 14万6,231 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,657 円／平米 14万4,330 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,367 円／平米 20万6,185 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情