路線価 (2023) 長野県飯田市白山町3-東1-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯田市長野県飯田市白山町３丁目東１番３外
価格時点	2023 年
駅名	飯田駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円 1平米 4万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,860 円／坪 1平米 4万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は飯田市中心市街地周辺の商業地域一帯であり、市街地外縁部の幹線路線沿いの路線商業地域に強い代替性が認められる。需要者は地元事業者等が中心。低層店舗または兼用住宅主体の路線商業地域であるが、店舗の大型化及び郊外化等による影響を受け飯田市内での商業地需要は弱含みであり、地価の下落傾向が続いている。周辺での商業地取引は件数が少なく、かつ個別事情を内包するものが多いところから、地域における中心価格帯は見い出し難い。 (2) 同一需給圏は、旧市街地の商業地域及び郊外の路線商業地域。需要者は、飯田市及び周辺自治体にて地縁のある事業主が中心である。物価高等による地方経済の先行き不透明感は依然として漂っており、商業用業務地の需要は弱含みが続いている。近時における取引事例は僅少かつ個別性が強いため、需要の中心となる価格の把握は困難である。リニア中央新幹線事業は徐々に進んでいるが、当地域の地価への影響は未だ顕在化していないものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例から試算したもので規範性が高い。収益面では店舗、事務所とも新たな借手が乏しく、適正な賃料水準を見出すことが困難になりつつあることから収益価格は相対的に信頼性が劣るものと考えられる。自用目的の取引が多い地域性を考慮し、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似地域を中心とした商業系の取引事例を主に求められ、実証的である。一方、当該地域内において賃貸市場は成熟しているとは言えず、賃料水準は低廉かつ不確実で、収益価格の信頼度は比準価格に比べて相対的に劣るものと判断した。近隣地域は自用目的の取引が主であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	飯田駅西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯田市長野県飯田市白山町３丁目東１番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	170 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飯田駅西方の路線沿いの近隣商業地域。主要地方道飯島・飯田線の延伸並びに知久町踏切周辺の拡幅整備完了により飯田ＩＣへのアクセスは向上した。当面現状維持しつつも地価は弱含みで推移と予測される。 (2)飯田駅の西方に存し小規模店舗兼住宅が中心の地域。顧客の足が郊外の路線商業地域へ奪われつつあり、繁華性は衰退傾向にある。地価は下落継続中であるが、その程度は緩和しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気動向は持ち直しの動きが見られるも引き続き新型コロナ感染症再拡大や物価上昇による個人消費への影響を注視する必要がある。 (2)この一年で市全体の人口はやや減少し、高齢化率はほぼ横這いとなっている。物価高等により地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)県道飯田南木曽線の道路拡幅工事が完了し、系統連続性が向上した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地価に影響を及ぼす特段の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市白山町３丁目東１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,448 円／平米 3万7,847 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,262 円／平米 12万3,188 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,391 円／平米 14万145 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市白山町３丁目東１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,964 円／平米 11万2,285 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,216 円／平米 19万2,462 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,123 円／平米 14万2,565 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220220205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市白山町３丁目東１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,716 円／平米 9万4,935 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,951 円／平米 15万5,220 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,114 円／平米 14万2,535 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市白山町３丁目東１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万664 円／平米 13万4,435 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,403 円／平米 13万266 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,460 円／平米 14万373 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211020205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市白山町３丁目東１番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,045 円／平米 20万1,815 円／坪
推定価格 平米 坪	6万856 円／平米 20万1,190 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,917 円／平米 14万1,884 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情