路線価 (2023) 長野県飯田市上郷飯沼1949-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯田市長野県飯田市上郷飯沼１９４９番１外
価格時点	2023 年
駅名	伊那上郷駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,350万 円 (1508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,350万 円 (1508 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円／坪 1平米 6万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は市内における国県道等の幹線道路及び主要市道沿いの路線商業地域である。需要者の中心は市内で商業等を営む事業主又は店舗事務所ビル等を所有しようとする事業家等が主である。リニア中央新幹線事業の期待感を背景として当該地域での不動産需要は強含みであると思料されるが、引き続き様子見感があり、近時における地域内での商業地の民間取引は依然として少ない。拠って、需要の中心となる価格帯は把握が困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は飯田市郊外の幹線街路沿いの郊外型路線商業地域。需要者の中心は飯田市圏内において広域的に事業展開する法人または資金調達可能な地元事業者を主体とする。郊外型量販店に加え自動車ディーラーの立地が多い。近時、郊外ファーストフード，飲食店等の新規出店も見られる。需要の中心価格帯は、旧来の商業地需要は弱く、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。これは近隣地域内には貸店舗、貸ビル等賃貸物件も見られるが、総じて賃貸市場は未成熟かつ賃料水準が低いことに拠るものである。一方、比準価格は現実の取引市場において成立した取引事例を基に求められており、実証的である。当地域内は現段階では自用目的の取引が主であることから、市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格の意義も十分参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格を求めるに当たっては、飯田市近郊の路線商業地の事例等を中心として比準価格を求めた。低迷する地域商況等も反映して総じて商業用不動産の賃貸市場は未成熟な地域であるところから、現実の地域取引実態を反映して求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	伊那上郷駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	456.1 坪 (1508 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯田市長野県飯田市上郷飯沼１９４９番１外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	80 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	44 m
奥行き	35 m
面積	1500 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飯田市中心部の東方、国道沿いにある市内有数の路線商業地域で、リニア駅予定地等にも近く繁華性に優る。取引は様子見感が否めないも、国道拡幅等も進捗しつつあり、今後は徐々に動きが出てくるものと予測される。 (2)飯田市郊外の郊外型路線商業地域の中では比較的新規店舗出店等も見受けられる商業地域。リニア中央新幹線計画等の影響を受け当該地域に対する発展性の期待感が高まっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万9,270 円 1平米 6万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万9,270円 1平米 6万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)人口の減少率が県を上回る。取引件数は微減傾向。コロナ禍で先行き不透明感増す。リニア予定地周辺地域以外は下落傾向基調。
地域要因
(1)リニア中央新幹線駅予定地の周辺地域にあり、国道拡幅等関連事業等も進みつつあるも、周辺地域地価への影響についてはまだ不透明感が残る。 (2)道路拡幅や周辺整備で店舗移転が続き、空地が目立つ。県内駅起工（１２月２２日）するも、今のところ様子見で目立った変動は見られず。
個別的要因	(1)地価に影響を及ぼす特段の個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210420205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷飯沼１９４９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
推定価格 平米 坪	6万455 円／平米 19万9,864 円／坪
標準価格 平米 坪	6万820 円／平米 20万1,071 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210920205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷飯沼１９４９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,835 円／平米 21万7,651 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,835 円／平米 21万7,651 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,481 円／平米 21万3,174 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,500 円／平米 21万3,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷飯沼１９４９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万9,832 円／平米 19万7,805 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,682 円／平米 20万3,921 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,656 円／平米 21万3,753 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211020205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷飯沼１９４９番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,152 円／平米 18万2,333 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,748 円／平米 19万7,527 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,874 円／平米 21万7,779 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情