路線価 (2023) 長野県飯田市上郷黒田444-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯田市長野県飯田市上郷黒田４４４番５外
価格時点	2023 年
駅名	伊那上郷駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,314 円／坪 1平米 3万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は飯田市中心市街地周辺の商業地域一帯であり、需要者は地元事業者等が中心である。低層店舗が多く見受けられる熟成度の高い商業地域であるが、リニア中央新幹線事業の影響を受ける地域内に位置している。市場は様子見状態にて近隣地域及び隣接地域の取引は見当たらず、地価は今のところ現状維持で推移していると思われる。周辺の商業地の取引も少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は主として飯田市郊外の主要幹線沿い等の郊外型路線商業地域。需要者の中心は飯田市近郊で商業等を営む事業主。対象地域自体は比較的古くからの既存商店街にて商業地熟成度は比較的高いも商況自体はやや停滞気味。当該地域内での土地取引は少なく、また有っても極めて個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。リニア中央新幹線事業による影響を徐々に受ける地域であるも様子見感等から当地域地価への影響はまだ低い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例から試算したもので規範性が高い。収益面では店舗事務所とも新たな借手が乏しく、適正な賃料水準を見出すことが困難になりつつあることから収益価格は相対的に信頼性が劣るものと考えられる。自用目的の取引が多い地域性も考慮し、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 郊外の商業地の取引事例が少ないことから駅前商業地など広域的な範囲から事例を採用しているが、実際の取引事例から試算したもので実証的である。近隣周辺は旧来からの商店街であり、自用建物が大半である。よって現実の市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	伊那上郷駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	85.9 坪 (284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、事業所、住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯田市長野県飯田市上郷黒田４４４番５外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近年、周辺の幹線街路沿いの郊外型店舗等に客足を奪われてきた元上郷町中心部の商業地域であるが、事業所等の進出もあり、リニア新駅予定地と旧市街地を結ぶ街路沿いでもあるため、様子見も含め比較的堅調に推移。 (2)当該地域は飯田市郊外の上郷地区に存する古くからの既存商店街である。商業地としての熟成度は高いものの、商況等は低迷気味。但し、リニア関連地域にも近いところから地域地価はほぼ安定的に推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率が県を上回る。取引件数は微減傾向。コロナ禍で先行き不透明感増す。リニア予定地周辺地域以外は下落傾向基調。 (2)市内人口は減少傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より高く、需要は総じて弱含みである。
地域要因
(1)リニア中央新幹線計画区域に近い地域ではあるが、現時点では前年と比較して特に大きな地域要因の変動は見られない。 (2)飯田市郊外の既存商店街であるもロードサイド商業地等に押され商況は低迷。リニア事業地区に近いも当地域地価への影響は未だ弱いものと思料。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷黒田４４４番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,582 円／平米 11万1,022 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,145 円／平米 10万9,577 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,178 円／平米 12万9,522 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210520205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷黒田４４４番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,597 円／平米 12万4,296 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,958 円／平米 11万8,877 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,253 円／平米 12万6,464 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷黒田４４４番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万195 円／平米 9万9,825 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,039 円／平米 12万9,063 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,620 円／平米 11万7,760 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷黒田４４４番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,593 円／平米 11万4,364 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,730 円／平米 10万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,491 円／平米 12万3,945 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210320205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯田市
地域	長野県飯田市上郷黒田４４４番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,232 円／平米 14万6,231 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,657 円／平米 14万4,330 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,296 円／平米 12万6,607 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情