路線価 (2023) 長野県諏訪市城南1-2676-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 諏訪市長野県諏訪市城南１丁目２６７６番４外
価格時点	2023 年
駅名	上諏訪駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (263 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円／坪 1平米 5万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は諏訪市内の住宅地域で、特に繁華性の高い商業地域近接の住宅地域との代替関係が強い。需要者は諏訪市及び周辺市町村内在住の第一次取得者が中心である。当地域は生活用品関連の小売店舗等が見られる路線商業地域に近い住宅地域であり、当該路線商業地域は更なる発展の余地があり、これらの影響等を受け当地域の宅地需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０百万～１５百万円位、新築の戸建物件で３０百万円前後である。 (2) 同一需給圏の範囲は、諏訪市に所在する住商混在地域を含む住宅地域である。需要の中心は、諏訪市内に居住する一次取得者が中心である。利便施設への接近性に優れ、住環境が良好であることから、需要は比較的高い地域である。市場の中心価格帯は土地で１０百万円前半、新築戸建住宅で３０百万円前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は戸建住宅が中心でアパートも見られる住宅地域であるが、アパートは既存地主の土地の有効活用や相続税対策が主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等において行われた多数の取引事例の取引価格を基に求められており、実証的で規範性が高い。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌し代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上諏訪駅南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	79.6 坪 (263 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	諏訪市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諏訪市長野県諏訪市城南１丁目２６７６番４外
標準地の範囲
東	70 m
西	120 m
南	150 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	諏訪市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、公共公益施設や商業施設等に近い生活利便性の高い住宅地域である。周辺路線沿いの商業繁華性向上等に伴い、徐々に地域地価も底堅い動きに向かうものと予測される。 (2)諏訪市街地周辺に所在する公共施設や利便施設に近い住環境が良好な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。周辺では新規店舗の出店が続き、利便性は向上しているが、地価水準はやや下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 16万7,284円 1平米 5万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)前年に比べて市の人口は減少傾向で、高齢化率はほぼ横這いである。高齢化率は県全体よりやや低い。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。諏訪市の人口は減少傾向で、利便性により住宅需要は二極化である。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化はない。 (2)諏訪市の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価水準はやや下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市城南１丁目２６７６番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,049 円／平米 14万5,626 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,948 円／平米 14万8,598 円／坪
標準価格 平米 坪	5万447 円／平米 16万6,778 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市城南１丁目２６７６番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,515 円／平米 17万309 円／坪
推定価格 平米 坪	5万151 円／平米 16万5,799 円／坪
標準価格 平米 坪	5万302 円／平米 16万6,298 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220820206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市城南１丁目２６７６番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,329 円／平米 12万104 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,705 円／平米 14万1,183 円／坪
標準価格 平米 坪	5万839 円／平米 16万8,074 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市城南１丁目２６７６番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,963 円／平米 12万8,812 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,989 円／平米 13万8,816 円／坪
標準価格 平米 坪	5万407 円／平米 16万6,646 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情