路線価 (2023) 長野県諏訪市大字上諏訪字菅平9289-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 諏訪市長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２
価格時点	2023 年
駅名	上諏訪駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 5万6,202 円
1平米当たり	1平米 1万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	402万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	402万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円／坪 1平米 2万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は諏訪市近郊～郊外の既成住宅地域で、上諏訪駅東方の高台住宅地域や下諏訪町北方の高台住宅地域に強い代替競争関係が認められる。需要者は諏訪市内及び周辺市町村在住の一次取得者が中心である。全体として高齢化等により傾斜地の住宅地域が敬遠される中で、諏訪市内の平坦地の住宅地域との競合で当地域の有効需要は減少している。需要の中心価格帯は、土地のみで４百万～６百万円程度、新築の戸建住宅は総額２０百万円台前半程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、諏訪市郊外の住宅地域である。需要の中心は、諏訪市内に居住する一次取得者等である。諏訪市中心部に比較的近い立地であるが、地域の道路は傾斜が多く、高齢者等が生活するには厳しい環境である。また、近年は高台の住宅地は平坦部の住宅地域に比して人気がなく需要は低い。需給の中心価格帯は、立地等により価格差はあるものの、土地で５百万円前後、新築戸建住宅で２０百万円前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は低層戸建住宅が中心の住宅地域である。共同住宅は周辺に小規模のアパートが見られる程度で、新規の共同住宅の供給はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求められなかった。一方、近隣地域では自用目的の取引が大半であり、かつ居住の快適性が重視される住宅地域のため、市場実態を反映する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示しているが、周辺地域にはアパートがみられず公営住宅が中心であるため収益還元法の試算は行わなかった。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上諏訪駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	諏訪市景観計画
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諏訪市長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高台傾斜地の一般住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	諏訪市景観計画
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上諏訪駅北東方の高台上で、やや傾斜がきつい地域に位置する住宅地域である。当地域は高台上であることにより生活利便性はやや劣り、地域の高齢化等もあり地価は下落基調が継続するものと予測される。 (2)上諏訪駅東方の高台に位置する閑静な住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられない。諏訪市の高齢化率の上昇に伴い、高台の住宅地は人気が低下しており、地価水準は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)前年に比べて市の人口は減少傾向で、高齢化率はほぼ横這いである。高齢化率は県全体よりやや低い。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。諏訪市の人口は減少傾向で、利便性が劣る地域の需要は低迷している。
地域要因
(1)地域要因に顕著な変動はない。 (2)諏訪市の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価水準は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,710 円／平米 4万8,631 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,149 円／平米 6万3,307 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万561 円／平米 3万4,915 円／坪
推定価格 平米 坪	1万69 円／平米 3万3,288 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,681 円／平米 6万1,759 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,225 円／平米 8万6,700 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,836 円／平米 8万5,414 円／坪
標準価格 平米 坪	2万264 円／平米 6万6,993 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220220206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,137 円／平米 3万207 円／坪
推定価格 平米 坪	1万243 円／平米 3万3,863 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,004 円／平米 6万2,827 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220420206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市大字上諏訪字菅平９２８９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万162 円／平米 9万9,716 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,727 円／平米 9万4,971 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,304 円／平米 7万3,737 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情