路線価 (2023) 長野県諏訪市諏訪2-3201-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 諏訪市長野県諏訪市諏訪２丁目３２０１番２
価格時点	2023 年
駅名	上諏訪駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	968万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,663 円 1平米 4万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	970万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円／坪 1平米 4万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、当市及び周辺市町部の商業地域が中心である。需要者は店舗又は事務所等を営もうとする市内の法人が中心である。車両交通量は多いものの、核となる商業施設がないため、郊外（殊に諏訪Ｉ・Ｃ周辺）の大型商業施設への顧客の流出が続いており、今後も同様の傾向が続くと思料される。需要の中心となる価格帯は、旧態の商業地需要は弱く、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、諏訪市及びその周辺自治体に所在する商業地域のほか商住混在地域も含む圏域で、需要者は自己利用目的に購入する事業者等が中心である。上諏訪駅周辺再開発によりマンションやスーパーを併設した商業施設が開店したが、商況は停滞しており駅前商業地の需要も低調で取引も少ないことから、成約まで至るケースは限定的である。成約に至る場合でも個別の事情が反映される傾向が強いことから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗等が中心で、賃貸市場の成熟度は総じて低い。収益価格は、直接法により求めたが、賃貸市場の未熟成、賃料が持つ諸特性に加え、試算過程に多くの想定要素が介入することから低く求められ、試算価格としての規範性は低い。よって、当市の商業地域の複数事例を採用し試算した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額（格）を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域は自己利用の低層店舗等の利用が中心であり、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を重視して収益価格を比較考量に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上諏訪駅南東方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	諏訪市景観計画
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	諏訪市長野県諏訪市諏訪２丁目３２０１番２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	23 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道２０号沿いの既存商店街
街路	１０．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	諏訪市景観計画
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外大型商業施設への顧客の流出により商業収益は低迷している。駅前再開発の効果は駅周辺にとどまり、地価は引き続き下落傾向と予測する。 (2)国道２０号沿いに所在する旧来からの商業地域であるが、郊外店舗への顧客流出により、客足は減少し、商況は低迷している。地価水準は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万4,969 円 1平米 4万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万4,969円 1平米 4万9,900円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外大型店舗への顧客の流出に伴う商業収益の低迷により既存商店街は衰退している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。諏訪市は路線商業地に需要が集中しており、旧来の商業地需要は低迷している。
地域要因
(1)地域自体に目立った変化はない。駅前再開発の効果は限定的である。 (2)駅周辺再開発によりスーパーを併設した商業施設が開店したが、商況は低迷している。地価水準は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市諏訪２丁目３２０１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,155 円／平米 18万2,342 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,437 円／平米 17万9,969 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,121 円／平米 18万5,536 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市諏訪２丁目３２０１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,894 円／平米 11万2,054 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,794 円／平米 12万1,641 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,491 円／平米 14万7,087 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220820206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市諏訪２丁目３２０１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,443 円／平米 11万563 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,399 円／平米 16万3,313 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	諏訪市
地域	長野県諏訪市諏訪２丁目３２０１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,771 円／平米 15万7,931 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,869 円／平米 15万1,643 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,283 円／平米 15万9,624 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情