路線価 (2023) 長野県須坂市旭ヶ丘8-16 坪・平米
2023
路 線 価
長野県 須坂市
長野県須坂市旭ヶ丘８番１６
(須坂)
- 周辺状況： 住宅地 (中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域)
- 北須坂駅 から 550m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.2 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
長野県
須坂市長野県須坂市旭ヶ丘８番１６
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 北須坂駅 から 550m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.2 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月09日
|
| 鑑定評価額 総額 |
875万 円
(250 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 11万5,710 円
1平米 3万5,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月27日
|
| 鑑定評価額 総額 |
875万 円
(250 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 11万5,710 円／坪
1平米 3万5,000 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は、須坂市北部の住宅地域で、需要者の中心は市内及び隣接市町村居住のサラリーマン等である。圏内では引き続き未利用地や農地を転用した小規模な宅地開発が行われており、一定の供給は確保されている。需要は、郊外で広い敷地が確保でき、値頃感もあることから概ね安定している。土地は７００～９００万円、新築戸建は３，５００万円以内が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は北須坂駅及び須坂駅周辺に展開する郊外の住宅地域。需要者の中心は須坂市及び長野市の事業所に勤務する個人であり、周辺市町村からの転入者も見られる。市場の動向として近隣地域は中心市街地への接近性がやや劣るものの、最寄駅、利便施設及び公共施設への接近性が比較的良好な既成住宅地域であり、需要はほぼ安定的に推移している。取引の中心価格帯は土地が７～１０百万円程度、新築戸建住宅が２４百万円～２７百万円程度である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、アパートや月極駐車場等の収益物件も若干見られるが、自己の居住目的での取引が中心であるので、原価法及び収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅用に開発された大規模な古い住宅団地で、建築制約の関係からアパート等は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は代替・競争の関係にある須坂市の取引事例から求められた市場の実態を反映した価格である。また、居住快適性を重視した自己使用目的取引が多い地域性を反映しているため説得力がある。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 北須坂駅東方
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| 距離 | 550 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
75.6 坪
(250 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 50 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 80 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 正方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 4 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 50 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 80 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
須坂市長野県須坂市旭ヶ丘８番１６
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 100 m
|
| 西 | 250 m
|
| 南 | 30 m
|
| 北 | 100 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 16 m
|
| 奥行き | 16 m
|
| 面積 | 250 m2
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| 形状 | 正方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 古い開発に係る大規模住宅団地
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| 街路 | 基準方位 北 ４ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 50 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 80 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 50 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 80 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)昭和４０年代初頭に開発された大規模な住宅団地で、中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。 (2)郊外の住宅地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面現状維持と予測する。最寄駅及び利便施設への接近性が良好な地域の需要は安定しているが、建物規制等もあり地価水準は当面横ばい傾向と予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 11万5,710 円
1平米 3万5,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 11万5,710 円
1平米 3万5,000 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
|
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2022年 |
1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)景気は持ち直しの動きが続いている。設備投資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直している。 (2)須坂市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。北旭ヶ丘町地区の人口は減少傾向にある。長野県経済は持ち直しの動きがみられる。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)地域要因に格別の変動はない。住環境や生活上の便も概ね良好なことから需要は安定しており、郊外の住宅地域としては相応の競争力を有している。 (2)特に地域要因に変動はない。北須坂駅近くにドラッグストアが開設されている。北旭ヶ丘住宅団地に任意の建築規制があるものの価格へ影響は限定的。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1210820207 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 須坂市 |
| 地域 | 長野県須坂市旭ヶ丘８番１６ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3万3,141 円／平米
10万9,564 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3万1,866 円／平米
10万5,349 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3万1,866 円／平米
10万5,349 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3万3,100 円／平米
10万9,429 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 50 ％ |
| 基準容積率 | 80 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220120207 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 須坂市 |
| 地域 | 長野県須坂市旭ヶ丘８番１６ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3万9,016 円／平米
12万8,987 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3万7,515 円／平米
12万4,025 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3万7,515 円／平米
12万4,025 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3万9,000 円／平米
12万8,934 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 50 ％ |
| 基準容積率 | 80 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1210620207 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 須坂市 |
| 地域 | 長野県須坂市旭ヶ丘８番１６ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
4万9,941 円／平米
16万5,105 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
4万8,962 円／平米
16万1,868 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3万4,215 円／平米
11万3,115 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3万5,600 円／平米
11万7,694 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 50 ％ |
| 基準容積率 | 80 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 6.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220720207 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 須坂市 |
| 地域 | 長野県須坂市旭ヶ丘８番１６ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種低層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
4万5,335 円／平米
14万9,878 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
4万5,335 円／平米
14万9,878 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3万3,681 円／平米
11万1,349 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3万5,000 円／平米
11万5,710 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 50 ％ |
| 基準容積率 | 80 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 6.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220920207 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 須坂市 |
| 地域 | 長野県須坂市旭ヶ丘８番１６ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種低層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
4万8,555 円／平米
16万523 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
4万7,603 円／平米
15万7,376 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3万3,012 円／平米
10万9,138 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3万4,300 円／平米
11万3,396 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 50 ％ |
| 基準容積率 | 80 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |