路線価 (2023) 長野県須坂市墨坂2-1448-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 須坂市長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１
価格時点	2023 年
駅名	須坂駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円／坪 1平米 4万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の市街化区域で、中心部周辺の住宅地域が圏域。需要者は市内の居住者が中心であるが、周辺市町村からの転入者も見られる。幹線道路や商業施設への接近性は良好な住宅地域で、近年需給関係は安定している。取引の中心価格帯は、土地が１０００万円程度、新築戸建住宅は２３００万円～２８００万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏は、須坂市中心部の住宅地域及びその周辺地域である。典型的需要者は、当該地域に地縁的選好性を有するマイホーム保有目的のエンドユーザーが中心となる。当該地域は、国道４０３号線等の背後にあって、幹線道路沿いの商業施設にも程近く、生活の利便性が比較的高い。また、土地と建物の大きさにゆとりもあり、需要と供給ともに安定している。その価格水準は、土地が１，０００万円前半、新築戸建は２，０００万円中盤から後半が主流となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益還元法を適用したが、賃料水準に見合う土地価格が形成されていない地域のため、収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内から比較的新しい取引事例を収集、選択しており、実証的で信頼性が高い。市場参加者の属性を踏まえ比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、単価と総額との関連や周辺住宅地域との価格バランスにも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 本標準地は、須坂市中心部周辺の住宅街にあって、幅員４ｍの南道路に面し、居住の快適性・生活の利便性を有することから、住まいとしての需要が高い。比準価格は、現実の取引事例に基づき、実証性を有するところ、収益価格は、地域の実情と投資採算性の観点から、低位に留まらざるを得ない。適用した鑑定評価手法、本件各分析との適合性及び資料の相対的信頼性等を考慮し、比準価格を重視、収益価格を参考にして、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	須坂駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須坂市長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１
標準地の範囲
東	50 m
西	45 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心市街地外縁に位置する既成住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地に近い住宅地域で、周辺には新規の開発等は見られないが、利便性は比較的良好で、建設を開始するイオンモールの影響も徐々に出てくると予想されることから、地価も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)本地域は、須坂市中心部周辺に位置する古くからの住宅地域であり、市内における生活の利便性は比較的高い。ウイズコロナにおける経済活動は安定を取り戻しつつあり、今後、地価も堅調に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 14万7,778円 1平米 4万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向で、減少率は県平均をやや下回る。新設住宅着工戸数は対前年同期比で減少している。 (2)ウイズコロナの経済活動は安定しつつあるが、原材料価格の高騰・円安等の不安要素を抱えており、不透明感も強まっている。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。宅地需給及び取引価格は安定的に推移している。 (2)須坂市中心部の住宅地域においては、取引総額を抑えるため、敷地の分割も行われており、需要と供給ともに、比較的安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、特段、変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211220207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,880 円／平米 12万1,925 円／坪
推定価格 平米 坪	4万335 円／平米 13万3,348 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,373 円／平米 14万6,697 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,357 円／平米 13万114 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,447 円／平米 12万3,800 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,695 円／平米 14万4,456 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,878 円／平米 19万7,957 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,463 円／平米 19万6,585 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220820207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市墨坂２丁目１４４８番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,158 円／平米 12万6,150 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,856 円／平米 12万5,152 円／坪
標準価格 平米 坪	4万793 円／平米 13万4,862 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情