路線価 (2023) 長野県須坂市大字小山字蒔田2515-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 須坂市長野県須坂市大字小山字蒔田２５１５番１８
価格時点	2023 年
駅名	日野駅 から 170m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	690万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,183 円 1平米 4万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	690万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,183 円／坪 1平米 4万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は最寄駅を村山駅・日野駅・須坂駅とする住宅地域である。需要者層は当市内の個人居住者が中心で周辺市町村からの転入も見られる。本地域は長野市寄りに位置する住宅地域として宅地開発が散発的に行われ、利便施設が充実していることから需要は堅調に推移している。洪水浸水想定区域内であるが影響は限定的である。需要の中心価格帯は土地で６００万円～１０００万円、新築戸建住宅で２５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、高梨町地区を中心とした須坂市の住宅地域。需要者は市内の居住者が中心であるが、周辺市町村からの転入者も見られる。近隣地域は長野市への接近性及び商業施設への接近性が比較的良好な既成住宅地域であり、需給は安定的。取引の中心価格帯は土地６０～７０坪で、土地総額７～１０百万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主に一般住宅が建ち並び周辺に共同住宅も見られる状況にあるが、標準地は画地規模が小さく、市場性あるアパートの想定は困難で、収益価格の試算は行わなかった。本地域は戸建住宅利用が中心であり、居住快適性を重視した自己使用目的取引が多い地域性を反映している比準価格は説得力がある。そこで、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、規模の小さい画地が中心であることから、建物の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。比準価格は、代替・競争関係にある須坂市内の取引事例から求められた市場の実態を反映した価格であり、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日野駅南方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の新興住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須坂市長野県須坂市大字小山字蒔田２５１５番１８
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	164 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)本地域は、長野市や利便施設が近い立地条件を有する良好な地域で需要は強い。洪水浸水想定区域内であるが影響は限定的である。周辺取引価格が高いことから今後、地価は微増傾向で推移するものと予測する。 (2)郊外の住宅地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面現状維持と予測する。利便性の良好な地域の需給は安定しており、地価水準はやや上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万9,183 円 1平米 4万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,183 円 1平米 4万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口は減少、世帯数は微増。長野県経済は持ち直しの動きがみられる。日野駅の乗車人員は増加傾向にあったが２０１９年減少した。 (2)須坂市の人口減少率は県平均より小さい。高齢化率は前年比ほぼ横ばい。新設住宅着工戸数合計は減少で推移。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。百々川及び千曲川の洪水浸水想定区域（浸水深５ｍ～１０ｍ）内にあるが水害リスクは標準価格に反映している。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字蒔田２５１５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,335 円／平米 14万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,426 円／平米 15万178 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,065 円／平米 14万8,985 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220420207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字蒔田２５１５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,824 円／平米 14万4,882 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,094 円／平米 14万2,469 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,476 円／平米 13万7,120 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字蒔田２５１５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,407 円／平米 16万34 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,553 円／平米 15万7,210 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,828 円／平米 14万4,895 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,100 円／平米 14万9,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字蒔田２５１５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,989 円／平米 14万2,122 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,734 円／平米 14万1,279 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,611 円／平米 13万7,566 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220220207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字蒔田２５１５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,357 円／平米 13万114 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,447 円／平米 12万3,800 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,418 円／平米 13万316 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情