路線価 (2023) 長野県須坂市大字八町字会津2011-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 須坂市長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外
価格時点	2023 年
駅名	須坂駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	429万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	429万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万2,978 円／坪 1平米 1万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は須坂市のほか隣接の長野市、小布施町の集落的住宅地域である。需要者は周辺地域の地縁者を中心として市内の居住者であり、他地域からの転入者はほとんどいないと想定される。集落的既成住宅地域で地縁性が高く、利便性の劣る地域であることから、不動産需要は弱い状況が続くと予測される。取引が少なく画地規模もまちまちであることから、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、須坂市及び隣接する長野市や小布施町内の市街化調整区域内にある住宅地域。需要者の中心は、近隣地域及びその周辺に農地を所有する居住者やその家族等で、圏域外からの転入者はほとんどないと考えられる。調区の規制もあり新規開発等はないが、近年は遊休農地を利用して太陽光発電施設を設置する箇所も増えている。宅地取引は少なく、市場の中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域の集落的住宅地域であり、アパート、貸家等の賃貸物件はほとんどないことから収益価格は試算しなかった。一方比準価格は集落的住宅地域の取引が少ないことから、隣接の小布施町の事例も採用したが類似性は十分認められ、市場価値を反映し説得力がある。よって代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農家住宅が建ち並ぶ集落地域にあり、アパートや戸建の賃貸等は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、隣接市町を含む数少ない調区の住宅地域より取引事例を採用して試算しており、実証的で信頼性が高い。そこで、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意したうえで比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	須坂駅南方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心に周囲に農地も多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須坂市長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に農地が広がる中に位置する地縁性の高い、集落的既成住宅地域であり、取引は少なく、不動産需要は弱い状況にある。特段の地域要因の変化はなく、現状のまま推移するものと予測される。 (2)農家集落は人口減少と高齢化が市全体より進んでおり、若年層は地域外に転出する傾向が強いことから新規需要は望めず、市場は減退傾向で推移し、地価は下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万2,978 円 1平米 1万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万2,978円 1平米 1万3,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 4万3,970円 1平米 1万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)須坂市郊外の集落的住宅地域は、人口減少率は相対的に高い。市街化調整区域においては、公法上の規制、地縁性から不動産取引は低調である。 (2)市全体の人口は減少傾向、農家集落地域の人口減少率は高く、高齢化も進み需給動向は低調である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。浸水想定区域内に位置している。 (2)地縁的なつながりが強い地域で、外部からの新規取得者はほとんど見られないため、地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,243 円／平米 7万229 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,923 円／平米 6万5,865 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,736 円／平米 4万8,717 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210520207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,497 円／平米 6万1,151 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,757 円／平米 5万8,705 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,612 円／平米 4万1,695 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万854 円／平米 3万5,883 円／坪
推定価格 平米 坪	1万756 円／平米 3万5,559 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,463 円／平米 4万1,203 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220420541 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,468 円／平米 5万1,137 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,468 円／平米 5万1,137 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,890 円／平米 4万2,614 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220520541 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県須坂市大字八町字会津２０１１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,484 円／平米 5万7,802 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,362 円／平米 5万7,399 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,703 円／平米 4万5,302 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情