路線価 (2023) 長野県須坂市大字沼目字南沖386-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 須坂市長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外
価格時点	2023 年
駅名	須坂駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	737万 円 (538 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	732万 円 (538 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,962 円／坪 1平米 1万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は須坂市のほか隣接の長野市、小布施町の集落的住宅地域である。需要者の中心は周辺地域を主とした市内の地縁者であり、他地域からの転入者は少ない。当地域は須坂市街地の北西部に位置し、長野市街地への利便性は悪くないが、千曲川に比較的近く浸水想定区域に指定され水害リスクが高い地域であることから、不動産需要は弱い状況にある。取引が少なく、画地規模もまちまちであることから、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、須坂市及び隣接する小布施町等の農家住宅地域で、需要者は地縁等がある市内の居住者が中心で、市外や県外からの転入需要は少ない。当該地域北方の千曲川沿いの低地は、令和元年１０月の台風１９号により甚大な浸水被害を受けた。当該地域に直接的な被害はなかったが、過疎化や高齢化が進み、水害リスクが顕在化する中で、地価は一段と弱含んでいる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域の集落的住宅地域であり、アパート、貸家等の賃貸物件はほとんどないことから収益価格は試算しなかった。一方比準価格は集落的住宅地域の取引が少ないことから、隣接の長野市、小布施町の事例も採用したが類似性は十分認められ、市場価値を反映し説得力がある。よって実証的な比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、農家集落内の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地域は須坂市北西部の千曲川右岸の農家住宅の周りにリンゴやブドウ等の果樹園が広がる集落地域で、原価法及び収益還元法は適用できず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事例より求めており、水害等の自然災害のリスクも考慮している。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	須坂駅北西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	162.7 坪 (538 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須坂市長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	23 m
面積	530 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に農地が広がる中に位置する地縁性の高い集落的既成住宅地域である。千曲川に比較的近く浸水想定区域に指定され水害リスクが高い地域であることから、不動産需要は弱い状況が続くと予測される。 (2)農家住宅等が建ち並ぶ集落地域で、令和元年１０月の台風１９号による千曲川の越水等による特段の被害はなかったが、水害リスクは高い。地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,962 円 1平米 1万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)須坂市郊外の集落的住宅地域は、人口減少率は相対的に高い。市街化調整区域においては、公法上の規制、地縁性から不動産取引は低調である。 (2)景気は持ち直しの動きが続いている。設備投資は増加、住宅投資は横ばい、個人消費はコロナ禍の影響が和らぐもとで、持ち直している。
地域要因
(1)千曲川に比較的近く、浸水想定区域内に位置している。令和元年の台風１９号による浸水被害はなかった。 (2)当該地域の北方の小島町等では令和元年の台風１９号による浸水被害を受けた。当該地域に格別の変動要因はないが、需要は少ない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,243 円／平米 7万229 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,923 円／平米 6万5,865 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,577 円／平米 5万1,498 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万854 円／平米 3万5,883 円／坪
推定価格 平米 坪	1万756 円／平米 3万5,559 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,263 円／平米 4万3,847 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	14 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,378 円／平米 4万7,534 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,218 円／平米 4万7,005 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,238 円／平米 4万3,765 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520541 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上高井郡小布施町
地域	長野県須坂市大字沼目字南沖３８６番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,484 円／平米 5万7,802 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,362 円／平米 5万7,399 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,468 円／平米 4万7,831 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情