路線価 (2023) 長野県須坂市大字須坂字宗石1298-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 須坂市長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４
価格時点	2023 年
駅名	須坂駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	593万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,152 円 1平米 5万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	591万 円 (107 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円／坪 1平米 5万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は須坂市中心部並びに周辺市町村の商業地域である。需要者の中心は自用の店舗等を求める地場の法人や個人需要者等である。当該地域は須坂駅に近い飲食業の店舗等が建ち並ぶ旧来の商業地域であり、顧客の郊外流出や新型コロナウイルス感染症の影響から衰退傾向にあり、今後も新規投資等は少ないと考えられる。百々川の浸水想定区域内にあるが水害リスクの影響は特に見られない。需要の中心価格帯は取引が少なく把握困難である。 (2) 同一需給圏は、須坂市のほかに隣接する小布施町、長野市の商業地域及び住商混在地域。需要者は、地元の中小企業や個人事業者が考えられる。商業施設は郊外に展開しており、中心商業地域は空洞化が続いている。新型コロナの影響により業績が大きく悪化した観光関連業等は改善しつつあるが、飲食業等は回復が遅れており、商業地需要は総じて低調である。商業地取引は数が少なく、画地規模も大小あるため、市場の中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性を有する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。収益価格は、標準地に２階建の店舗付事務所を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、当該地域では店舗や事務所の賃貸需要は少なく、収益性に基づいた市場は形成されていない。以上の各価格の性格及び当該地域の状況等を考慮の上、規範性が認められる比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 数少ない商業系地域の取引で取引時点のやや古いものも見られるが、いずれも市内から収集、採用した事例を基に試算した比準価格は、市場実態を反映した説得力のある価格である。収益価格は、賃料査定や空室率の把握が困難であることで相対的精度が劣ることは否めない。以上から比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	須坂駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	32.4 坪 (107 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須坂市長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	10 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	11 m
面積	107 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	飲食店や小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い旧来の商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近く飲食店や小規模な近隣型の店舗、事務所等が建ち並ぶ古くからの商業地域であり衰退傾向が進む。駅前の大型マンション１階に公共施設及び店舗が入居。今後も当面現状維持で地価動向は下落傾向と予測する。 (2)駅前等の中心商店街は空洞化が強まっている。須坂長野東ＩＣ北側に計画されている商業施設等の造成工事が着工して現実化し、さらに新型コロナの影響も残り、周辺地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長野県経済は持ち直しの動きがみられる。物価高騰等の影響はあるが、個人消費及び須坂地区の有効求人倍率は回復している。 (2)須坂長野東ＩＣ北側でイオンモール等商業施設用地、及びものづくり産業用地の造成工事がほぼ完了した。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動はない。２０１９年須坂駅の一日平均乗車人員は前年に引き続き減少した。駅前大型マンションの１階に公共施設・店舗が入居。 (2)駅前商業地は特に空洞化が進み、さらに新型コロナの影響も継続し飲食店などの収益性は低下しており、地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220220207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,981 円／平米 15万5,319 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,699 円／平米 15万4,387 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,773 円／平米 17万1,162 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,512 円／平米 16万381 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,579 円／平米 17万7,132 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,340 円／平米 18万6,260 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,527 円／平米 19万3,490 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,538 円／平米 18万6,915 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,594 円／平米 22万160 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211220207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字須坂字宗石１２９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,534 円／平米 13万7,311 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,519 円／平米 14万568 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,958 円／平米 17万8,385 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情