路線価 (2023) 長野県須坂市大字小山字助四郎2602外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 須坂市長野県須坂市大字小山字助四郎２６０２番外
価格時点	2023 年
駅名	須坂駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,010万 円 (716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,183 円 1平米 4万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,010万 円 (716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円／坪 1平米 4万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は須坂市のほか隣接する長野市等の商業地域である。需要者は沿道型店舗、事業所を展開する県内外の事業者及び地元の不動産賃貸事業者が想定される。長野市街地への交通アクセスの良好なエリアであり交通量も多く、沿道型店舗がみられるが、店舗の連坦度合いはそれほど高くなく住宅も見られる地域であり、不動産需要はやや停滞状況にある。路線商業地域では画地規模に幅があり、中心価格帯は把握し得ない状況にある。 (2) 同一需給圏は、須坂市内のほか長野市や小布施町等の商業地域、住商混在地域である。需要者は、地元企業に加えコンビニエンスストアーや自動車関連業等全国展開する企業のフランチャイズ店舗が考えられる。新型コロナウイルス感染症の影響は飲食業等で続いており、観光関連等回復傾向の見られる業種もあるが、商業地需要は総じて低調である。純粋な商業地取引が極めて少ないため、市場の中心となる土地の価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は商業性を有する類似の事例を採用しており、市場価値を反映した説得力のある価格である。路線商業地域においては画地規模に幅があり、業種により建物の規模、構造等に多様性があり、建物の想定の仕方により価格に幅が生じるため、収益価格の説得力はやや弱い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市内での少ない商業系地域の取引の中から収集、選択した事例を基に試算しており、市場実態を反映した価格である。収益価格は収益性を前提とした理論的な価格であるが、賃料に大きな格差があったり、空室率の査定が困難である等やや精度が劣ることは否めない。以上から比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	須坂駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	216.6 坪 (716 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	56 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	155 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須坂市長野県須坂市大字小山字助四郎２６０２番外
標準地の範囲
東	110 m
西	120 m
南	40 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	40 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	56 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	155 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長野市街地を結ぶ国道沿いに店舗、事業所のほか住宅も見られる商業地域で、在来の小規模店舗も見られ特段の地域要因の変化はなく現状のまま推移するものと予測される。 (2)国道沿線に新規の出店等は見られず、今後も大きな変化はなく推移するものと予測する。新型コロナ感染症の影響が残り飲食店等は十分な回復に至っておらず、地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,472 円 1平米 4万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,472円 1平米 4万3,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 14万836円 1平米 4万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動制限緩和、政府支援策により観光、個人消費は持ち直している。設備投資は堅調。 (2)郊外でイオンモール等商業施設用地、及びものづくり産業用地の造成工事がほぼ完了した。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。浸水想定区域内に位置している。 (2)接面する都市計画道路である国道拡幅工事が近隣地域近くまで施行されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。都市計画道路予定地を含むが、個別的要因に影響はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211220207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字助四郎２６０２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,512 円／平米 16万381 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,579 円／平米 17万7,132 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,738 円／平米 14万4,598 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字助四郎２６０２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,981 円／平米 15万5,319 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,699 円／平米 15万4,387 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,948 円／平米 13万2,068 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220520207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字助四郎２６０２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,546 円／平米 15万7,187 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,897 円／平米 14万8,429 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字助四郎２６０２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,791 円／平米 16万1,303 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,465 円／平米 15万6,919 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,821 円／平米 14万8,178 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211220207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字小山字助四郎２６０２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,534 円／平米 13万7,311 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,519 円／平米 14万568 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,098 円／平米 13万9,176 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情