路線価 (2023) 長野県須坂市大字井上字京善橋555-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 須坂市長野県須坂市大字井上字京善橋５５５番１外
価格時点	2023 年
駅名	須坂駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,900万 円 (1148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,940万 円 (1148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,158 円／坪 1平米 4万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は須坂市のほか隣接する長野市等の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は沿道型店舗、事業所を展開する県内外の事業者及び地元の不動産賃貸事業者が想定される。高速道路インターに近いが農地が広がる中にあるため、商業地域の範囲は広くないが、付近で大型の商業施設・流通施設の開発が進められており、今後は商業地域として地域環境が大きく変わることが予測される。路線商業地域では画地規模には幅があり、中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は、須坂市内及び隣接する長野市等の幹線道路沿いの路線商業地域で、需要者は物販や飲食店等を経営する地場の企業や個人及び営業所等として利用する企業等が考えられる。大手の店舗需要は、定期借地や建設協力金等を差し入れて借家するケースが多かったが、最近は地価が下落し値頃感がでてきたこと等により、取得するケースも増えている。当該地域北側では大規模な商業施設等の開発が進められており、今後周辺環境が大きく変わる可能性が高い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域である。比準価格は類似の幹線道路沿いの事例を中心に採用し、市場価値を反映した説得力のある価格である。路線商業地域においては画地規模に幅があり、業種により建物の規模、構造等に多様性があり、建物の想定の仕方により価格に幅が生じるため、収益価格の説得力はやや弱い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は、標準地に郊外型の店舗を建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、想定建物のボリューム等により収益性に差違が生じるので、やや流動的な側面も有する。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性等を勘案し、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	須坂駅南西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	347.2 坪 (1148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須坂市長野県須坂市大字井上字京善橋５５５番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	須坂長野東インターチェンジに近い幹線道路沿いの商業地域
街路	３２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)須坂長野東インターに近い背後に農地が広がる中、幹線道路沿いに沿道サービス店舗がみられる地域であるが、付近で大型の商業施設、流通施設の開発が進められており、今後地域環境が大きく変わると予測される。 (2)須坂長野東インターに近接する国道４０３号沿いにコンビニや飲食店等が集まる路線商業地域である。当該地域北側では大規模な商業施設や流通施設等の開発に着手しており、今後環境条件が大きく変わる可能性がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動制限緩和、政府支援策により観光、個人消費は持ち直している。設備投資は堅調。 (2)郊外型や路線型の商業地域においては、借地や借家需要が中心であるが、新型コロナウイルス感染症拡大後も需給に特段の変化は見られない。
地域要因
(1)付近で大型の商業施設、流通施設の開発が進められており、今後地域環境が大きく変わると予測される。浸水想定区域内に位置している。 (2)高速Ｉ．Ｃに近接する路線商業地域で、当該地域北側では大規模な商業施設の開発計画が進捗中であることから、今後大きく発展する可能性がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210620207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	須坂市
地域	長野県須坂市大字井上字京善橋５５５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,916 円／平米 10万8,820 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,726 円／平米 11万4,804 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,047 円／平米 13万5,701 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	21 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県須坂市大字井上字京善橋５５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,432 円／平米 14万6,892 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,432 円／平米 14万6,892 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,707 円／平米 13万1,271 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	28 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	17 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県須坂市大字井上字京善橋５５５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,958 円／平米 9万5,735 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,671 円／平米 9万4,786 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,310 円／平米 14万3,183 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210420211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県須坂市大字井上字京善橋５５５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,155 円／平米 11万2,916 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,472 円／平米 11万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,361 円／平米 14万3,351 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情