路線価 (2023) 長野県須坂市大字小河原字北山道北沖2014-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 須坂市長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外
価格時点	2023 年
駅名	北須坂駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (10581 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (10581 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,011 円／坪 1平米 1万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野県の東北信地域の工業地域である。需要者は県内の企業のほか全国展開する企業も想定される。製造業は新型コロナ禍から持ち直しており、設備投資需要も堅調である。近年は工場地の需要が高まりつつあり、長野市では産業用地の計画があり、市内の須坂長野東インター付近で産業用地の開発が進められていることから、当地域についても需要は堅調と思料される。工場地取引は規模、地価水準がまちまちであり、取引の中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は長野県のうち東北信地域を中心とした工業地全域。需要者は地元企業のほか広域的に支社工場を有する県内外企業も含まれる。製造業の業績は物価高騰及びコロナ禍の中、持ち直しつつあり、災害リスクのない画地規模の大きい工場団地のため、需要は強い。最近、高速道インター周辺では進出企業の決まった大規模工業地の造成が進んでいる。工場地取引は規模・水準差が大きく需要の中心となる価格帯の把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は工業専用地域に指定された工業地域で自社工場が中心であり、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、工場地の取引は画地規模、業種により地価水準に幅があるため広域的に事例を収集したが、市場価値を反映し説得力を持っており十分信頼性が認められる。よって、比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は広域的に事例を採用して比準した。工場地特有の価格形成要因があり比準の結果、市場性を有する実証的な比準価格が求められたものと思われる。なお、収益還元法については後記の理由から採用しなかった。取引事例比較法１手法のみとなったが、工業専用地域の工場地で自用目的に限定されると考えられるため、取引実態を反映した比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北須坂駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	3200.5 坪 (10581 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	須坂市長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外
標準地の範囲
東	140 m
西	240 m
南	200 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	100 m
面積	10000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	画地規模の大きい工場が多い工業団地。
街路	１１．５ｍ市道、角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)須坂市の郊外に位置する小規模な工業団地であり、熟成しており、特段の地域要因の変化はなく現状のまま推移するものと予測される。 (2)須坂市北部郊外の工業団地で熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測。コロナ禍の影響から製造業は持ち直しつつある。工業地の希少性もあり需要が高まっていることから地価は上昇するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,011 円 1平米 1万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は新型コロナ禍から回復基調。行動制限緩和、政府支援策により観光、個人消費は持ち直している。設備投資は堅調。 (2)長野県経済は、持ち直しの動きがみられる。生産は緩やかに増加している。須坂地区の有効求人倍率は回復している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。角地であるが当工場団地内では標準のため個別的要因としては考慮しない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	26 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,400 円／平米 2万7,770 円／坪
推定価格 平米 坪	8,526 円／平米 2万8,187 円／坪
標準価格 平米 坪	1万945 円／平米 3万6,184 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	13 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	長野市
地域	長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,476 円／平米 5万7,776 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,651 円／平米 5万8,354 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,617 円／平米 4万1,712 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220520211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,188 円／平米 5万3,518 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,842 円／平米 5万2,374 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,504 円／平米 4万1,338 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210620211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,181 円／平米 3万352 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,786 円／平米 3万8,965 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,810 円／平米 3万9,044 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220720521 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	埴科郡坂城町
地域	長野県須坂市大字小河原字北山道北沖２０１４番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,098 円／平米 3万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,134 円／平米 4万115 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,306 円／平米 4万684 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情