路線価 (2023) 長野県小諸市大字市字土橋913-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 小諸市長野県小諸市大字市字土橋９１３番２
価格時点	2023 年
駅名	美里駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,370万 円 (2323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,370万 円 (2323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円／坪 1平米 1万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市を中心に佐久市、東御市、御代田町など近隣市町を含む。需要者は製造業、物流運送業を営む東信地区の法人を主とする。半導体、流通関連、産業機械などに業績を回復させる企業が増加しており、全般的に持ち直しの動きが続いている。工業地の取引は件数が少なく、中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は東信地方の全域で市街地周辺から郊外の広範囲に点在する工業地域である。需要者は県内の製造業、物流関連等の企業等である。長野県内では首都圏への時間的距離等の優位性を有する立地条件の良い地域で有効需要が認められる状況であり、佐久市との市境付近に存する比較的小規模な工業団地である当該地域でも潜在的な需要が見込まれる。なお、需要の中心となる価格帯は取引量が少なく把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 要因比較可能な工業地の取引事例は数少ないものの、各方面から比較検討した比準価格は周辺地域の地価水準とも整合性を保つと思料する。一方、東信地区の工業地域では自用の工場が圧倒的中心をなしているため適正な賃料水準が把握し難く、収益価格は求めなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準とし、内外の経済情勢、東信一円における工業団地分譲の状況を勘案するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の工場が多い比較的小規模な工業団地内に存するため賃貸市場が未成熟で、更には業種等により個別性の強い工場の賃貸を想定することは非現実的であることから収益価格の試算は行わなかった。比準価格は小諸市内及び近接する他の市町村における工業地の事例を採用し、これを中心に決定した実証的で信頼性を有する価格であるので、代表標準地との検討も踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	美里駅東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	702.7 坪 (2323 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場、営業所等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小諸市長野県小諸市大字市字土橋９１３番２
標準地の範囲
東	50 m
西	300 m
南	300 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	60 m
面積	2400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	佐久市との境に近い小諸市南東部の工業団地。南西向き緩傾斜地勢。
街路	９．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市の南東部に位置する工業団地で安定的に推移している。機械系製造業を中心とした回復傾向を受け、地価は横這いからやや強含みの推移が予測される。 (2)近年、生産拠点の国内回帰の動きもみられる他、災害リスク回避のため地方工業地等へ生産拠点を分散化する動きもでている。更に、ネット通販の拡大等で物流機能の強化が図られており物流施設への需要が高まっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数、生産年齢人口は微減を続けている。生産は緩やかに増加し、有効求人倍率は前月比増加が続いている。 (2)地方の工業地でも高速道インターへのアクセスやコスト面等の立地条件により一部では需要が顕在化しており、相対的に需要の改善が窺える。
地域要因
(1)インター付近の一部に動きが見られるが、近隣地域及びその周辺において特に要因変化はない。 (2)県内では首都圏への時間的距離等の優位性を有する立地条件の良い地域で有効需要が認められる状況であり、当該地域でも潜在的な需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準画地と比して特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220420208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	小諸市
地域	長野県小諸市大字市字土橋９１３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,271 円／平米 2万732 円／坪
推定価格 平米 坪	6,340 円／平米 2万960 円／坪
標準価格 平米 坪	1万32 円／平米 3万3,166 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県小諸市大字市字土橋９１３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,395 円／平米 3万1,060 円／坪
推定価格 平米 坪	9,158 円／平米 3万276 円／坪
標準価格 平米 坪	1万164 円／平米 3万3,602 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220320208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	小諸市
地域	長野県小諸市大字市字土橋９１３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,880 円／平米 2万2,745 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,337 円／平米 4万4,092 円／坪
標準価格 平米 坪	1万181 円／平米 3万3,658 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520323 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県小諸市大字市字土橋９１３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,359 円／平米 4万859 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,087 円／平米 4万3,266 円／坪
標準価格 平米 坪	9,975 円／平米 3万2,977 円／坪
査定価格 平米 坪	9,980 円／平米 3万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220820217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県小諸市大字市字土橋９１３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,781 円／平米 2万5,724 円／坪
推定価格 平米 坪	1万375 円／平米 3万4,300 円／坪
標準価格 平米 坪	1万202 円／平米 3万3,728 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情