路線価 (2023) 長野県伊那市上新田2172-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 伊那市長野県伊那市上新田２１７２番７
価格時点	2023 年
駅名	伊那市駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	629万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	629万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,196 円／坪 1平米 2万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊那市全域の住宅地域であり、特に市街地近郊の利便性の高い住宅地域に強い代替性が認められる。需要者は伊那市及び周辺町村に居住する一次取得者である個人が中心。対象地域は新しい幹線道路等の背後に立地する比較的利便性の高い近郊住宅地域であることから下落率は小幅にとどまっている。取引価格帯としては土地のみの場合で６００万円～７００万円程度、戸建物件で２０００万円～２５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は伊那市内のうちの竜東地区を中心とした住宅地域の一円。需要者は伊那市に地縁性を有する伊那市市街地を通勤圏とする居住者を主体。需給動向は伊那市郊外の宅地開発等による宅地供給により依然当該住宅地域の需要は弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯は土地総額で６００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円程度が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺地域に存する住宅地の事例を中心に求めたもので、実証的であり、規範性が高い。周辺にはファミリー向けのアパート等も散見されるが、地主による節税対策のものがほとんどであり、賃貸市場が成熟していないことから、収益価格は低価格となった。土地取引は自用目的が中心であることから、規範性に優れる比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象近隣地域は伊那市役所の移転等以降宅地化の進捗する近郊の比較的新興の住宅地域である。比準価格は代替競争関係が強い類似地域で得られた事例を中心としその規範性は高い。地域内においては自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に求められた。したがって類似性の強い取引事例より求めた実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊那市駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の一般住宅に共同住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊那市長野県伊那市上新田２１７２番７
標準地の範囲
東	60 m
西	25 m
南	95 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般の戸建住宅を中心とする幹線背後の住宅地域で、利便性に恵まれた良好な住環境を維持している。住宅地の需要も多いが周辺土地の供給も多いため、地価はやや弱含み。 (2)当該地域は、幹線背後の一般の戸建住宅を中心とする住宅地域。比較的利便性に恵まれた良好な住環境を維持している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,196 円 1平米 2万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少傾向で推移しており、高齢化率は県平均と同程度であり、需要は総じて弱含みである。 (2)地方経済先行きに対する不安感等から、地方での宅地需要は依然として弱含みで推移している。
地域要因
(1)幹線背後の住宅地で利便性に優れ、良好な住環境を維持。 (2)一般の戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域。幹線背後に位置し利便性がよく良好な住環境を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市上新田２１７２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,026 円／平米 8万6,042 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,896 円／平米 8万5,612 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,209 円／平米 9万3,259 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220120209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市上新田２１７２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,425 円／平米 9万3,973 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,112 円／平米 9万2,938 円／坪
標準価格 平米 坪	3万228 円／平米 9万9,934 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市上新田２１７２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,372 円／平米 9万492 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,621 円／平米 8万8,009 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,811 円／平米 9万8,555 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市上新田２１７２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,009 円／平米 8万2,680 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,939 円／平米 9万8,978 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,648 円／平米 10万4,628 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220420209 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市上新田２１７２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,770 円／平米 7万1,972 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,928 円／平米 9万2,330 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,141 円／平米 8万9,728 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情