路線価 (2023) 長野県伊那市山寺2400-5 坪・平米
2023
路 線 価
長野県 伊那市
長野県伊那市山寺２４００番５
(伊那)
- 周辺状況： 住宅地 (中規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域)
- 伊那北駅 から 950m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
6万9,426 円
１坪あたり
１坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
2万1,000 円
１平米あたり
１平米あたり
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
長野県
伊那市長野県伊那市山寺２４００番５
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 伊那北駅 から 950m |
| 路線価 | |
| 1坪当たり | 1坪 6万9,426 円 |
| 1平米当たり | 1平米 2万1,000 円 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
681万 円
(264 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 8万5,295 円
1平米 2万5,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
681万 円
(264 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 8万5,295 円／坪
1平米 2万5,800 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏の範囲は伊那市内の住宅地域の一円であり、伊那小学校の学区内の住宅地域に強い代替性が認められる。需要者は伊那市及び周辺市町村の伊那市街地を通勤圏とする居住者が主体。需給動向は伊那市郊外の宅地開発等による宅地供給により依然当該住宅地域の需要は弱含みではあるが下落幅は緩和傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は土地総額で７００万円前後、新築の戸建物件は２５００万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は伊那市郊外の住宅地域。需要層は伊那市内及び周辺町村の居住者で、３０代～４０代の一次取得者。市街地周辺部に位置し伊那北駅に比較的近い割に周辺にはまだ空地及び農地が多く、売地も散見される。供給過多の状況により、需給動向は弱含みである。需給の中心価格帯は、土地で７００万円程度、新築戸建物件で２３００万円～２５００万円前後。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 比準価格は代替競争関係が強い類似地域で得られた住宅地の事例を中心として試算されており規範性は高い。地域内においては自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が成熟していないことから収益価格は低位に求められた。したがって類似性の強い取引事例より求めた実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、既成市街地及び郊外の住宅地域の事例を中心に求めたもので、実証的であり、規範性が高い。周辺地域にはアパートがみられるものの、自用地を有効利用したもので賃貸市場は成熟しておらず、収益価格は低位に求められた。自用の戸建住宅取得を目的とした取引が中心となるため、市場の実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 伊那北駅北西方
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| 距離 | 950 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
79.9 坪
(264 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 40 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 60 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 中規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 5 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 40 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 60 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
伊那市長野県伊那市山寺２４００番５
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 150 m
|
| 西 | 70 m
|
| 南 | 50 m
|
| 北 | 100 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 低層住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 15 m
|
| 奥行き | 18 m
|
| 面積 | 270 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | 基準方位北、５ｍ市道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 40 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 60 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 40 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 60 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)伊那市中心市街地にも近い新興の住宅地域。農地も多く残るものの、中央病院などの利便施設も多く、市中心部へのアクセスも良好なことから、宅地化も徐々に進行して行くものと思われる。 (2)市中心部から比較的近い新興住宅地域であり、伊那北駅とインターを結ぶ幹線背後に位置するためアパートも散見される。需要に比べて供給がやや多い地域のため、地価は引き続きやや弱含みで推移。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 低層住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 8万5,295 円
1平米 2万5,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 8万5,625 円
1平米 2万5,900 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円 |
前年から次年への変動率 
-0.8 ％
|
|
|
2022年 |
1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円 |
|
前年から次年への変動率
-0.8 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)市内人口、世帯数共には減少傾向で推移している。高齢化率は県平均とほぼ同水準であるものの、需要は総じて弱含みである。 (2)人口は減少傾向で、高齢化率は県平均と同程度であるが、土地に対する需要は総じて弱含みである。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)農地も見られる新興の住宅地域であり，前年と比較し地域要因に特段の変化はない。 (2)周辺には農地も多く、住宅地域として徐々に熟成度を高めつつある。当該地域の地価は若干の下落傾向で推移している。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1211120209 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 伊那市 |
| 地域 | 長野県伊那市山寺２４００番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万8,753 円／平米
6万1,997 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万3,347 円／平米
7万7,185 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万3,347 円／平米
7万7,185 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万4,300 円／平米
8万336 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 192 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 4.8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 北西 |
| 側道幅員1 | 4.8 m |
| 側道方位2 | 南東 |
| 側道幅員2 | 4.8 m |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1211220209 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 伊那市 |
| 地域 | 長野県伊那市山寺２４００番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万1,115 円／平米
6万9,806 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万3,911 円／平米
7万9,050 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万5,437 円／平米
8万4,095 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万6,500 円／平米
8万7,609 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 3.8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220520209 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 伊那市 |
| 地域 | 長野県伊那市山寺２４００番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万3,825 円／平米
4万5,705 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万9,079 円／平米
6万3,075 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万4,586 円／平米
8万1,281 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万5,600 円／平米
8万4,634 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 40 ％ |
| 基準容積率 | 60 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220920209 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 伊那市 |
| 地域 | 長野県伊那市山寺２４００番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万2,686 円／平米
7万5,000 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万3,489 円／平米
7万7,655 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万4,725 円／平米
8万1,741 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万5,700 円／平米
8万4,964 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南東 |
| 側道幅員1 | 4 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220820209 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 長野県 |
| 市区町村 | 伊那市 |
| 地域 | 長野県伊那市山寺２４００番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万1,171 円／平米
6万9,991 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万4,548 円／平米
8万1,156 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
2万5,840 円／平米
8万5,427 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
2万6,900 円／平米
8万8,931 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 176 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 4.4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南 |
| 側道幅員1 | 3.4 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |