路線価 (2023) 長野県伊那市高遠町西高遠259-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 伊那市長野県伊那市高遠町西高遠２５９番３
価格時点	2023 年
駅名	伊那市駅 から 9400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	200万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	202万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円／坪 1平米 1万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊那市東部の郊外、特に旧高遠町内に強い代替性が認められる。需要者は、高遠地区に地縁を持つ個人が中心で、一部Ｉターン組も認められる。近時の新型コロナの影響等もあり、高遠地区においては観光客の減少・高齢化率の上昇に伴う需要の減退や他地域への人口流出等、宅地需要は引き続き弱含みである。需給の中心となる価格帯は、取引が少なく把握が困難であるが、土地のみで概ね総額２００～３００万円前後と思われる。 (2) 同一需給圏は、旧高遠町地域を中心とする伊那市郊外の住宅地域である。需要者の中心は、旧高遠町地区を中心とする同一需給圏内の個人需要者が中心となるが、稀に一部造成地を県外出身者が購入する例もある。地縁的選好性の強い地域であることから需要は限定され、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる住宅地の価格帯は、当地域の取引件数が少なく、地縁性取引等個別の事情を内包するものも多いことからその中心的価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は伊那市郊外（高遠地区）の山間部にある住宅地域である。比準価格は、現実に取引が行われた事例を収集し求められたもので、その規範性は高いものと判断する。一方、当地域内は自己使用目的の取引が大半で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。以上より、同一需給圏内の市場取引実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象地域は伊那市旧高遠町地区の中心市街地内の既存住宅地域であり、投資目的でのアパート経営等は極めて少ない地域性等故に収益方式の適用は断念した。対象地域周辺においては、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的と認められるところから、実証的価格である比準価格を妥当と認め、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	伊那市駅東方
距離	9400 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊那市長野県伊那市高遠町西高遠２５９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	200 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	192 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧高遠町中心部に近い城下町の名残のある既成住宅地域であるが、伊那市中心部からは遠く宅地需要は弱含みである。旧道沿いの斜面上の地域で開発余地に乏しく、当面地価は下落傾向が継続すると予測する。 (2)旧高遠町地区内の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であるも、旧高遠町地区全体として人口減少傾向にあり、地域内での宅地需要も減退傾向にある。今後も地価は当面弱含み傾向で推移し続けるものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,341 円 1平米 1万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年における人口は減少、高齢化率は上昇傾向にある。地方経済の先行きは依然不透明である。 (2)伊那市の人口は減少傾向で推移している。地方圏の経済状況は不透明感があり、地価も弱含みにて推移している。
地域要因
(1)旧高遠町中心部の既成住宅地域であり，前年と比較し地域要因に特段の変化はない。 (2)旧高遠町地区は全体として人口減少傾向にあり、地域内での宅地需要の後退から地域地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211220209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市高遠町西高遠２５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,170 円／平米 2万7,010 円／坪
推定価格 平米 坪	7,990 円／平米 2万6,415 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,051 円／平米 3万6,535 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220120209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市高遠町西高遠２５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,051 円／平米 3万9,841 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,930 円／平米 3万9,441 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,708 円／平米 3万8,707 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220320209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市高遠町西高遠２５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,875 円／平米 4万5,871 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,082 円／平米 4万3,249 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,893 円／平米 3万9,318 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市高遠町西高遠２５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,120 円／平米 3万6,763 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,775 円／平米 4万2,234 円／坪
標準価格 平米 坪	1万975 円／平米 3万6,283 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211120209 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市高遠町西高遠２５９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,798 円／平米 3万2,392 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,801 円／平米 4万5,626 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,746 円／平米 3万8,832 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情