路線価 (2023) 長野県伊那市荒井32-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 伊那市長野県伊那市荒井３２番１外
価格時点	2023 年
駅名	伊那市駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,464 円／坪 1平米 4万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の商業地域一帯であり、特に伊那市駅周辺の旧来からの商業地域に強い代替性が認められる。需要者は、同一需給圏に地縁のある個人事業者が中心と思われる。旧中心市街地から郊外型大型店舗への商業配置の転換により顧客流出は続いており、地価も下落が続いている。近時における新型コロナの影響等もあり当地域における商業系業務用地の需要は弱含みである。需給の中心価格帯は、取引事例数が僅少であり把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね伊那市中心の既存商業地が圏域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ限定された地元事業者である。近年経営者の高齢化、営業不振等から、潜在的な供給圧力が認められる一方で、需要は投資額に見合う収益が期待できないので全般的に弱い。店舗の閉鎖も見られ、既成の商業地は衰退傾向が続いている。最近の商業地の取引事例は非常に個別性が強く、需要の中心となる一定の価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、伊那市中心市街地及び周辺の類似地域を中心とした商業地系の取引事例に基づいて求められ、実証的である。一方、商業ビルの賃貸市場は総じて未成熟であり、新規の賃貸ビルは極端に少なく、数少ない賃貸物件も古いものが多いため、収益価格の信頼度は比準価格に比べて相対的に劣るものと判断した。以上より、規範性の高い比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域内は自用の店舗が中心で、賃貸物件は後継者難から廃業した店舗を賃貸、または居住用に改造された物件を賃貸する等に限定されており、商業事業者向けの賃貸市場の活性は弱く収益指標の把握は困難なため、市場の実態を的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊那市駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	98.6 坪 (326 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊那市長野県伊那市荒井３２番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧市街地内にある県道沿いの既成商業地域。郊外路線商業地域への商圏の移転等、旧市街地は依然として厳しい商況の下、当面地価も弱含み傾向が続くものと予測される。 (2)当該地域は小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商店街の中にある既成商業地域である。近年の郊外大型店舗の進出の影響を受け、当該地域の収益性は年々低下してきており、今後もこの傾向は続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万9,431 円 1平米 4万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万423 円 1平米 4万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万9,431円 1平米 4万5,200円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万423円 1平米 4万5,500円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年において人口は減少し、高齢化率は上昇傾向にある。地方経済の先行きは依然不透明感が強い。 (2)市内人口、世帯数共には減少傾向で推移している。高齢化率は県平均とほぼ同水準であるものの、需要は総じて弱含みである。
地域要因
(1)幹線道路沿いの商店における客足の減少がとまらない。 (2)幹線道路沿いの大型店舗への顧客流出のため、既存の商業地域の衰退が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220320209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市荒井３２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,304 円／平米 11万6,715 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,704 円／平米 11万4,731 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,265 円／平米 14万6,340 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,200 円／平米 14万9,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市荒井３２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,533 円／平米 11万860 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,792 円／平米 10万5,104 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,095 円／平米 14万9,084 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210920209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市荒井３２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万251 円／平米 10万10 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,434 円／平米 9万7,309 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,596 円／平米 14万822 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市荒井３２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,009 円／平米 8万2,680 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,939 円／平米 9万8,978 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,963 円／平米 14万5,342 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情