路線価 (2023) 長野県伊那市荒井3624-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 伊那市長野県伊那市荒井３６２４番１外
価格時点	2023 年
駅名	伊那市駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	378万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,552 円 1平米 2万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	376万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,221 円／坪 1平米 2万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊那市の中心市街地及びその外周部に広がる商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の既存商業者および地縁的選好性を持つ者にほぼ限られる。低層店舗兼住宅のほか一般住宅も混在する地域であり、商業地としては収益性に劣り、反面住宅地としては環境面で劣るため、需給動向は弱い。取引価格は背後住宅地の価格に接近しつつあるが、個別性が強く取引事情によって価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は伊那市内の商業地域一帯であり、駅前商業地域周辺に強い代替性が認められる。需要者は地元事業者等が中心である。旧来からの店舗、事務所が多い既存商業地域であるが、郊外の大型店に客足を奪われており地域の衰退が続いている。需要は低迷しており地価の下落傾向が続いている。商業地の取引は件数が少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、低層の小売店舗、旅館等が混在する既存の商業地域である。賃貸物件は廃業した店舗を居住用に改造した物件等が多く、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。新規商業用不動産投資は稀であり賃貸需要は弱いことから、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、取引市場価格を反映した実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は旧来からの商業地域に存するが、市内の新規店舗出店は幹線道路沿いに移行しており、新たな借り手が乏しい。そのため適正な家賃水準を見出すことが難しく、収益価格は相対的に信頼性が劣る。少ない取引自体も自用目的取引を主体とする地域性等も考慮して、現実の市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。
交通
交通施設	伊那市駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、旅館等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊那市長野県伊那市荒井３６２４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の小売店舗等が建ち並ぶ既存商業地域である。郊外大型店等への顧客流出が続き、既存商業地の衰退化傾向が著しく、コロナ禍の影響もあり、地域内の商業地の地価は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (2)ＪＲ伊那市駅から徒歩圏内に位置する小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。店舗の大型化及び郊外化の影響を受け、当該地域の収益性は年々低下してきており、今後とも弱含み傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 9万6,205円 1平米 2万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口、世帯数共には減少傾向で推移している。高齢化率は県平均とほぼ同水準であるものの、需要は総じて弱含みである。 (2)伊那市の人口は減少傾向で推移している。地方圏の経済状況は不透明感があり、地価も弱含みにて推移している。
地域要因
(1)既存商業地の商況衰退が進んでおり、当該エリアも商業地需要が依然停滞している。 (2)伊那市においても店舗の大型化、郊外化が進んでおり、伊那市内の旧来からの市街地の商業地域は衰退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市荒井３６２４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万251 円／平米 10万10 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,434 円／平米 9万7,309 円／坪
標準価格 平米 坪	3万344 円／平米 10万317 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市荒井３６２４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,304 円／平米 11万6,715 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,704 円／平米 11万4,731 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,163 円／平米 9万6,413 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市荒井３６２４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,606 円／平米 8万7,959 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,526 円／平米 8万7,695 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,473 円／平米 9万7,438 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市荒井３６２４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,157 円／平米 8万6,475 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,666 円／平米 9万1,464 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,432 円／平米 9万7,302 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情