路線価 (2023) 長野県伊那市高遠町西高遠1690-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 伊那市長野県伊那市高遠町西高遠１６９０番１
価格時点	2023 年
駅名	伊那市駅 から 9200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	611万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	614万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,177 円／坪 1平米 1万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧高遠町地区中心部を中心とした商業地域である。需要者は当該地域内で小売店舗用地等の取得を考える地縁性を有する既存個人事業者が中心となる。成熟した観光商業地であるが、長引く地方経済の低迷や年間を通じた集客力の欠如等から需要は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、旧来の商業地需要は弱く、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、旧高遠町中心部の商業地域及び伊那市中心部を結ぶ幹線道路沿いの地域。高遠地区は桜の名所である城址公園を中心とする観光地であるが、観光客の入り込みは短期間であり、商業地の需要者は高遠地区に地縁性を持つ限られた個人事業者が中心となっている。従って需要は極めて少なく、需給は弱含みの状況が続いている。取引事例が極めて少ないことから、中心となる取引価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地域は中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域である。賃貸市場が未成熟な地域であり、自用目的の取引が大半を占めることから収益価格は試算できなかった。比準価格は、対象標準地の周辺地域の事例が少なく、範囲を広げて収集せざるを得なかったが、要因格差の補修正は適正になされており規範性が高い。実証的で説得力を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域内は低層の店舗、店舗併用住宅が中心となっており、賃貸市場が未成熟な地域であるため自用の店舗が大半を占める。取引については少ないものの、周辺の類似地域における取引事例を収集できたことから比準価格の説得力は高い。従って規範性に優れる比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊那市駅東方
距離	9200 m
土地の状態
土地面積	103.8 坪 (343 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	6 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊那市長野県伊那市高遠町西高遠１６９０番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	25 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧高遠町地区内の中小規模小売店舗が建ち並ぶ既存観光商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと思われる。但し、地域内地価は観光産業の停滞等から、今後も弱含みの傾向が続くものと予測される。 (2)旧高遠町の中心商業地であるが、地域人口の減少や高齢化により、地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測される。桜の観光地で全国的に有名であるが、観光客の入り込みは短期間にとどまる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,847 円 1平米 1万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,177 円 1平米 1万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)市内人口、世帯数共には減少傾向で推移している。高齢化率は県平均とほぼ同水準であるものの、需要は総じて弱含みである。 (2)既存商業地の地盤沈下が継続しており、伊那市の人口減及びコロナ禍の影響もあって、商業地に対する土地需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)旧高遠町中心部の既存の商業地域であり、価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。 (2)地域の居住者の高齢化が進み、観光客の入り込みも季節限定的であるため、土地需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210420209 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市高遠町西高遠１６９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,084 円／平米 3万32 円／坪
推定価格 平米 坪	1万969 円／平米 3万6,264 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,006 円／平米 5万6,222 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210520209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市高遠町西高遠１６９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,704 円／平米 3万2,081 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,309 円／平米 4万694 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,609 円／平米 5万8,215 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210520209 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市高遠町西高遠１６９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万361 円／平米 3万4,253 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,059 円／平米 4万3,173 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,899 円／平米 6万2,480 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210820209 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	伊那市
地域	長野県伊那市高遠町西高遠１６９０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万938 円／平米 3万6,161 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,751 円／平米 4万8,767 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,603 円／平米 5万8,196 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情