路線価 (2023) 長野県駒ヶ根市中央1-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 駒ヶ根市長野県駒ヶ根市中央１番４外
価格時点	2023 年
駅名	駒ケ根駅 から 160m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	254万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円 1平米 3万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	254万 円 (73 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,049 円／坪 1平米 3万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は駒ヶ根中心市街地内の既存商業地域であり、駅前商業地域周辺に強い代替性が認められる。需要者は地元事業者等が中心である。中層店舗・事務所等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、国道１５３号バイパス等郊外路線商業地等への顧客流出の影響を受け、当該地域での商業地需要は低迷しており、地価の下落傾向が依然として続いている。商業地の取引は個別の事情を内包するものが多いことから、地域における中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、駒ケ根市街地中心商業地及びその外縁部の商業地域である。需要者は、特に駒ケ根市を中心に上伊那地区に地縁のある事業者が中心となる。熟成度の高い駅前商業地域で、近隣に交流拠点施設が建設され繁華性に期待感はあるものの、郊外の大型店舗への顧客流出や物価高の影響等により商況が厳しいことは変わらず、引き続き需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、取引事例数が少なくかつ個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は市内商業地等から収集の実際の取引事例から試算したもので規範性が高い。国道１５３号バイパス等郊外に顧客が流出していることもあり、店舗・事務所とも新たな借手に乏しく、適正な賃料水準を見出すことが困難であることから収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。上記鑑定評価額は単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。 (2) 当地域は、中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域である。よって本来であれば収益価格を重視すべきところ、当地域内において賃貸市場は成熟しているとは言えず、賃料水準は低廉かつ不確実で、収益価格の信頼度は比準価格に比べて相対的に劣るものと判断した。比準価格は、規範性の高い取引事例を採用して求められ、市場の実勢を反映している。以上より比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駒ケ根駅南西方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	22.1 坪 (73 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	駒ヶ根市長野県駒ヶ根市中央１番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	12 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域はＪＲ「駒ヶ根」駅の駅前通りにある典型的な旧来からの商業地域である。郊外型店舗の進出等により年々収益性は低下し空洞化も進んでおり、かつコロナ禍等もあり、地価水準は引き続き下落傾向で推移と予測。 (2)中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと思われる。後継者難、郊外の大型小売店への顧客流出等により、地価は下落傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万1,000 円 1平米 3万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万1,000円 1平米 3万6,600円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和２年春先より続く世界的なコロナ禍により日本経済にも悪影響を与え、不動産価格動向にも地域差、用途差等はあるも一定の悪影響を与えている。 (2)この一年で市全体の人口はやや減少し、高齢化率はほぼ横這いとなっている。物価高等により地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)ロードサイド商業地等への顧客流出が続き、長引くコロナ禍の影響等も加わり、駒ヶ根駅前の既存商業地域の地価は依然として下落傾向にある。 (2)令和３年秋に旧市街地内に交流拠点施設がオープンしたが、物価高の影響等もあり既存商業地域の商況は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210820210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	駒ヶ根市
地域	長野県駒ヶ根市中央１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,465 円／平米 10万4,023 円／坪
推定価格 平米 坪	3万710 円／平米 10万1,527 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,543 円／平米 12万4,117 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211120210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	駒ヶ根市
地域	長野県駒ヶ根市中央１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,758 円／平米 9万8,380 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,256 円／平米 9万3,414 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,812 円／平米 11万8,394 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	276 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220320210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	駒ヶ根市
地域	長野県駒ヶ根市中央１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,549 円／平米 5万8,017 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,549 円／平米 9万1,077 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,296 円／平米 11万9,995 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210820210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	駒ヶ根市
地域	長野県駒ヶ根市中央１番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,774 円／平米 9万5,127 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,795 円／平米 12万1,644 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情