路線価 (2023) 北海道音更町緑陽台南区3-76 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 音更町北海道音更町緑陽台南区３番７６
価格時点	2023 年
駅名	帯広駅 から 5400m
路線価
倍率方式	1.5 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	762万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	774万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円／坪 1平米 3万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北鈴蘭、共栄台、緑陽台地区の住宅地域一円である。需要者は音更町及び近隣市町村に居住する３０～４０歳代の第一次取得者層である。地域内に格別の変動要因はないものの帯広市のベッドタウンとしての性格が強く、底堅い宅地需要が見られる。土地は６００万円～１１００万円程度の物件が需要の中心となっており、新築の戸建住宅では、３０００万円～４０００万円程度、中古住宅で１５００万円～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は本町地区を除く音更町内の住宅地域一円である。需要者は音更町又は帯広市に居住・勤務する一次取得者層が中心である。緑陽台地区は高台に位置する地理的条件から人気が高く、安定した需給関係が保たれている。建築業者による引き合いも強く、高値取引が顕在化している。需要の中心となる価格帯は規模によって異なるが、土地で７００万円～１０００万円程度、中古戸建住宅は築年数・程度にもよるが２０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層戸建一般住宅の建ち並ぶ第一種低層住居専用地域であるため、自用目的の取引が主であり賃貸市場が未成熟な地域であることから収益価格は試算せず、当該地域に対する宅地需給動向を考慮し、更に、前年公示価格との関連性に留意し、近隣地域の今後の推移・動向等を考量の結果、上記比準価格をそのまま採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、規準とすべき標準地等はないのでこれらからの規準は行わなかった。 (2) 緑陽台南区は公法上の規制から戸建住宅が多い地域であり、自用目的の土地取引が主である。又、アパート等の収益物件は少なく、収益性からの価格検討に馴染まない地域である為、収益還元法の適用を断念した。従って、鑑定評価額の決定においては、地域的類似性の強い事例から試算した比準価格を重視し、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準とすべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。
交通
交通施設	帯広駅北方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	音更町北海道音更町緑陽台南区３番７６
標準地の範囲
東	100 m
西	250 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15.8 m
面積	221 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域としては熟成しており、かつ街路条件、環境等がすぐれており土地価格においても上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ、閑静な住宅街区が形成されている。引き合いも強く、地価は堅調に推移しているが、建設資材高騰や金融緩和策縮小が今後の地価に及ぼす影響に注視を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 10.2 ％
2022年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 11.8 ％
2019年	1坪 10万3,478円 1平米 3万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)音更町の人口は微減傾向にあるが、宅地の新規大型供給はなく、既存住宅地域に需要が集中し不動産の取引は活発である。 (2)町内総人口は微減、老齢人口は微増で推移。建設資材高騰等の影響から新設住宅着工数は減少傾向にある。
地域要因
(1)当該地域は利便性も良く熟成した住宅地域であるが、町内に宅地供給もないことから、強含みに推移している。 (2)高台の利便性に優る緑陽台地区で人気が高い。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町緑陽台南区３番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,950 円／平米 10万5,627 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,881 円／平米 9万2,175 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,743 円／平米 9万5,024 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町緑陽台南区３番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,483 円／平米 11万4,001 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,269 円／平米 10万9,987 円／坪
標準価格 平米 坪	3万162 円／平米 9万9,716 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町緑陽台南区３番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,295 円／平米 11万6,685 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,142 円／平米 10万9,567 円／坪
標準価格 平米 坪	3万74 円／平米 9万9,425 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231721631 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	音更町
地域	北海道音更町緑陽台南区３番７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,176 円／平米 10万9,680 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,596 円／平米 10万7,762 円／坪
標準価格 平米 坪	3万722 円／平米 10万1,567 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情