路線価 (2023) 長野県中野市大字中野字霊閑寺2071-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 中野市長野県中野市大字中野字霊閑寺２０７１番８
価格時点	2023 年
駅名	中野松川駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	581万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	581万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円／坪 1平米 3万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中野市の市街地内住宅地域。需要者は市内居住者が中心で、最近では北部の豪雪地方（飯山市、野沢温泉村、木島平村、栄村）からの転入もみられる。内部は総じて街路整備等が進まない状況にあるが、周辺幹線街路への郊外量販店出店等利便性も高まっている。新規の小規模開発も散見され安定的需要はあると考えられる。当地区に限定すると、土地価額は５００～７００万円程度、新築の戸建物件は総額２０００万円程度までが需要の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は、市内の住宅地域全域。需要者は市内の居住者のほか、中野市以北の市町村からの転入者も多い。近年新規分譲は商業施設が集積する郊外に多いが、近隣地域周辺でも農地を造成した小規模分譲も見られ、取引価格は安定している。取引の中心価格帯は、更地で５００万円～７００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円～２２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は中野市内の住宅地の事例を採用し、市場性を直接反映しており実証的で説得力がある。後記の理由から収益還元法は適用できなかった。郊外住宅地域で自用目的での取引に限定され、収益性よりも居住快適性が重視されるため一手法のみでも十分説得力があると考えられる。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 規模が大きい画地ではアパートも見られる地域であるが、対象標準地の画地規模ではアパートの想定が困難なため収益価格は試算しなかった。比準価格は、いずれも市内中心部周辺の住宅地域より収集、選択しており、実証的で信頼性が高い。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野松川駅東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野市長野県中野市大字中野字霊閑寺２０７１番８
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中野市街地の外れに位置する郊外住宅地域で街路状況が劣位のため当面現状維持と予測。地価は他市域と比較し総額的に値頃感が出ており下げ止まり、安定と予測する。 (2)市街地にも比較的近い立地の住宅地域で、画地規模が小さく総額に値頃感があることから需給は安定しており、横ばいが続く地価は今後上昇に転じる可能性もあるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内景気は依然厳しく人口減少続くが、雪の多い北部地方からの転入もあり、小規模住宅地開発も散発的に行われ、一定の歯止めがかかっている。 (2)人口減少率は県平均を上回り、高齢化率は県平均より若干高い。新設住宅着工戸数は対前年比で減少している。
地域要因
(1)最近では南方至近及び西方至近に比較的規模の大きい新興住宅団地の開発分譲が進みほぼ完売。街路条件以外の比較要因では当該地域と大差はない。 (2)商業施設等が充実し、利便性の良好な郊外の住宅地に人気があり、相対的需要は弱くなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市大字中野字霊閑寺２０７１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,403 円／平米 14万6,796 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,963 円／平米 14万5,342 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,479 円／平米 12万3,906 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市大字中野字霊閑寺２０７１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,133 円／平米 8万3,090 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,235 円／平米 8万3,427 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,579 円／平米 9万4,482 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市大字中野字霊閑寺２０７１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,352 円／平米 12万3,486 円／坪
推定価格 平米 坪	4万293 円／平米 13万3,209 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,953 円／平米 10万5,637 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220720211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市大字中野字霊閑寺２０７１番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万986 円／平米 10万2,440 円／坪
推定価格 平米 坪	3万378 円／平米 10万430 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,782 円／平米 9万8,459 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情