路線価 (2023) 長野県中野市大字吉田字柿ノ木761-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 中野市長野県中野市大字吉田字柿ノ木７６１番１
価格時点	2023 年
駅名	信州中野駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	504万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	498万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円／坪 1平米 3万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中野市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は中野市内の居住者を中心として中野市以北の豪雪地域からの転入者もみられる。郊外の幹線道路沿いの商業集積地に近い利便性を有する既成分譲住宅地が多い地域であり、まだ農地がみられ開発余地があるため、周辺地域では住宅地分譲がみられ需給は安定的である。土地で５００～８００万円程度、新築戸建で１８００～２２００万円程度が中心価格帯と考えられる。 (2) 同一需給圏は中野市の郊外住宅地域。需要者は市内居住者が中心。最近他市域では北部の豪雪地方（飯山市、野沢温泉村、木島平村、栄村）からの転入もみられるが当該地域までは及ばない。圏域内地域は街路整備等が進まない状況で、周辺幹線街路への郊外量販店出店が進み利便性は高まっても新規開発は期待されるほど進んでいない。当地区に限定すると、土地価額は４００～６００万円程度、新築の戸建物件は総額１９００万円程度までが需要の中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街地近郊の住宅地で自用目的の戸建住宅を中心としてアパートもみられる地域であるが、標準地は画地規模が小さく経済合理的なアパートの想定が困難なことから収益価格は試算しなかった。一方比準価格は中野市内の類似する取引事例を採用でき、市場性を十分反映しており説得力がある。したがって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法は中野市内の住宅地の事例を採用し、市場性を直接反映しており実証的で説得力がある。後記の理由から収益還元法は適用できなかった。郊外住宅地域で自用目的での取引に限定され、収益性よりも居住快適性が重視されるため一手法のみでも十分説得力があると考えられる。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信州中野駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパートが混在する郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野市長野県中野市大字吉田字柿ノ木７６１番１
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	市街地近郊の既成住宅地域。
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地近郊の既成住宅地域で周囲に農地が残り開発余地がある。北方の国道沿いには沿道型店舗が集積し生活利便性が良いため、周辺地域では新興の分譲住宅地が散見され、今後も現状のまま推移するものと予測される。 (2)市郊外で未だ農地も介在し集落的様相を呈する地域。近年郊外量販店により利便性は向上したが、住宅団地開発は局所的かつ散発的。状況変化に乏しく地価は下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中野市の総人口、生産年齢人口は減少傾向にある。中野市街地、近郊住宅地域において新規の住宅地分譲が安定的に行われている。 (2)市内景気は依然厳しく人口減少続くが、雪の多い北部地方からの転入もあり、小規模住宅地開発も散発的に行われ、一定の歯止めがかかっている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。市街地近郊に位置するが、ショッピングセンター、量販店が集積する沿道商業地域に近い利便性を有する。 (2)周辺地域では商業施設配置の郊外拡散傾向（中心部空洞化の要因）は長く続いているが、住宅地開発は局所的で広く追随してこない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220820211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市大字吉田字柿ノ木７６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,897 円／平米 11万8,675 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,155 円／平米 11万2,916 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,578 円／平米 11万7,621 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620211 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市大字吉田字柿ノ木７６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,498 円／平米 14万498 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,077 円／平米 13万9,107 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,716 円／平米 12万1,383 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220420211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市大字吉田字柿ノ木７６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,572 円／平米 11万4,295 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,584 円／平米 10万7,723 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,003 円／平米 10万2,496 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市大字吉田字柿ノ木７６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,690 円／平米 9万1,543 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,224 円／平米 9万3 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,184 円／平米 10万3,094 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210420211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	中野市
地域	長野県中野市大字吉田字柿ノ木７６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,041 円／平米 12万9,070 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,904 円／平米 12万5,311 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,725 円／平米 11万8,107 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情