路線価 (2023) 長野県大町市大町3997-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 大町市長野県大町市大町３９９７番３外
価格時点	2023 年
駅名	信濃大町駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	427万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	425万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,153 円／坪 1平米 1万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大町市中心市街地内及び周辺地域の住宅地域又は混在地域一帯である。需要者の中心は大町市又は周辺町村居住者が過半であるが、移住目的の県内外需要者も想定される。需給動向については、中心市街地及びその周辺地域における供給は多くないものの、需要も低調であり、需給は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地のみで４００～６００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円程度が標準的である。 (2) 同一需給圏は市内の住宅地域。特に信濃大町駅を最寄とする住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は市に勤務するサラリーマンのほか地域地縁者。需給動向は人口減少・高齢化率の上昇を背景に不動産需要は弱含みが続いているが、住宅ローン減税のほか不動産価格の値頃感もあり、地価の下落幅は緩和しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地は４００～５００万円、新築戸建物件で２，５００～３，０００万円程度が標準的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、一般住宅を中心とした既成住宅地域である。大町市の人口減少傾向が著しく、賃貸需要が見込めないことから、収益価格は試算しなかった。比準価格は、現実の取引事例に基づき実証的である。当該地域は、居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。以上より、比準価格を標準とし、類似標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心とした戸建住宅地域で取引は自用目的が殆どであり、賃貸物件は散見される程度で賃貸需要は乏しく、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は同一需給圏内から類似の事例収集を行い、比準の過程も適切であるため、市場性を直接反映した実証的な価格で規範性は高いものと判断する。上記状況を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格との変動率も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信濃大町駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大町市長野県大町市大町３９９７番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	13 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地西部に位置する既成住宅地域で、比較的利便性は高い。市街地内の人口減少から宅地需要は低調で、需給は弱含み傾向。供給も少ないため下落幅は小さいものの、地価は下落傾向継続と予測する。 (2)大町市中心市街地内の既存住宅地域。地域要因に大きな変動は見られず、今後も現状を維持して推移していくものと思料されるが、市内で進む人口減少と高齢化率上昇の影響から住宅需要は今後も弱含みで推移と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,483 円 1平米 1万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,483円 1平米 1万8,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。大町市の人口は減少傾向が著しく、高齢化率も県平均を大きく上回っている。 (2)市での継続する人口減・高齢化率の上昇により市内での既存住宅需要は停滞している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)市内中心部に位置する既存住宅地域。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220220212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町３９９７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,772 円／平米 6万2,060 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,566 円／平米 6万1,379 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,754 円／平米 6万2,001 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210120212 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町３９９７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万151 円／平米 6万6,619 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,513 円／平米 6万4,510 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,513 円／平米 6万4,510 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210120212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町３９９７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,093 円／平米 5万9,815 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,401 円／平米 5万7,528 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,126 円／平米 5万9,925 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220420212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町３９９７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,183 円／平米 5万195 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,564 円／平米 4万8,149 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,512 円／平米 5万4,589 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211020212 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町３９９７番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,968 円／平米 4万9,484 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,969 円／平米 5万9,406 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情