路線価 (2023) 長野県大町市大町3215-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 大町市長野県大町市大町３２１５番１
価格時点	2023 年
駅名	信濃大町駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 5万6,202 円
1平米当たり	1平米 1万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	454万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	454万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,095 円／坪 1平米 2万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大町市及び周辺市町村内の商業地域又は混在地域であるが、代替性が強いのは、信濃大町駅周辺の既存商業地域である。需要者の中心は、地元を中心とする事業者が過半と判断される。需給動向は、店舗閉店等も多く潜在的な供給が見られる一方、既存商業地における商業用途の需要は低迷し、需給は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、成立する取引自体が少なく、規模、用途や個別の事情が反映される傾向が強いため把握困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は大町市及び池田町、松川村、安曇野市の商住混在地域を含む商業地域である。需要者の中心は自己利用を目的に購入する事業者等が中心である。中心市街地の商業地域は閉鎖する店舗も目立っており、郊外店舗への顧客流出に歯止めがかからず商況は悪化しており、不動産需給は停滞している。このため、取引件数は少なく個別性の強い取引が目立つことから売買価格水準にばらつきがあり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自用の店舗及び店舗併用住宅等が中心であり、店舗、事務所等の賃貸物件は少なく、商業向けの賃貸市場は成熟しているとはいえないため、収益還元法は適用しない。比準価格は、周辺類似地域における商業地又は混在地に関する現実の取引事例に基づき査定しており、実証的である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、類似標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、自己利用の低層店舗等が多く建ち並ぶ旧来からの商業地域に所在しており、賃貸を想定した市場参加者は認められず、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一需給圏内の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	信濃大町駅北方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大町市長野県大町市大町３２１５番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)信濃大町駅に近い旧来からの商店街で、郊外店舗への顧客流出等から商況は低迷し、空き店舗等も見られる。新たな出店等は少なく、需給は弱含みで、地価は今後も下落傾向が継続するものと予測する。 (2)信濃大町駅に近い商業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動等は認められず、周辺では閉鎖する店舗がみられる。地価水準は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 7万418円 1平米 2万1,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。大町市の人口は減少傾向が著しく、高齢化率も県平均を大きく上回っている。 (2)コロナ禍により商業地の収益性減退が継続しており、市内駅前商業地の商況は低迷。不動産需給は停滞している。
地域要因
(1)中心市街地内から郊外商業施設へ銀行が移転するなど、地域の商況は低迷している。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210420212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町３２１５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,380 円／平米 5万7,458 円／坪
推定価格 平米 坪	2万984 円／平米 6万9,373 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,858 円／平米 7万2,263 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620212 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町３２１５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,090 円／平米 3万52 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,598 円／平米 5万4,873 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,639 円／平米 5万8,315 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町３２１５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,831 円／平米 3万2,501 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,589 円／平米 5万8,149 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町３２１５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万633 円／平米 6万8,213 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,101 円／平米 6万9,760 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,338 円／平米 8万461 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情