路線価 (2023) 長野県大町市大町4064-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 大町市長野県大町市大町４０６４番２
価格時点	2023 年
駅名	信濃大町駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 5万6,202 円
1平米当たり	1平米 1万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	428万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	428万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,112 円／坪 1平米 2万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大町市中心市街地及びその周辺の商住混在地域。地元事業者の店舗又は店舗併用住宅用が需要の中心と見られるが、住宅専用の需要も想定が可能である。近年、周辺では縁故者による売買や廃業した隣接地の取得など事情を含む取引が見られるが、中心商店街の衰退化傾向から事業用途の新規需要は低調で、需給関係は弱含み。取引件数自体が少なく、取引当事者の事情を反映して個別性も強いため、中心となる規模や価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は大北地域内の商業地域又は混在地域。特に信濃大町駅周辺の商業地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は地元の個人事業者が中心。需給動向はモータリゼーション化が進んだ結果、駐車場が確保できない小規模画地の既存商業地は引合自体が少ないほか、市内人口減少を背景に過疎化・商況の縮小が進み、商業地需要は緩慢に推移。需給の中心となる価格帯は、規模や形状等の個別性が強いため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗併用住宅等を中心に一般住宅も見られる商住混在地域で、自家自用が一般的利用形態である。比準価格は、比準の過程も適切であり実証的で規範性が高い。収益価格は、賃貸物件への需要が少ない地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域では自用目的の取引が中心であることから、相対的に規範性の高い比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自己利用を中心とする店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域で、賃貸目的を主とする店舗・事務所はほぼないため商業事業者に対する賃貸市場の熟成度は低く、収益還元法の適用は断念した。一方で比準価格は類似性を有する同一需給圏内の取引事例に基づき試算されており、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。よって本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	信濃大町駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大町市長野県大町市大町４０６４番２
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大町市中心部の小売店舗と戸建住宅等が混在する地域で、街路条件は良好であるが、未利用地も散見される。中心市街地における事業用不動産の需要は低迷しており、地価水準は当面下落傾向が続くものと予測される。 (2)市街地に存する既存商業地域であるが、市内で進む人口減少と高齢化率上昇を背景に商況は低迷しており、地域では商業地域から商住混在地域への移行が進んでいる。今後も商業地の不動産需給は弱含みで推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,112 円 1平米 2万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光、製造業の不振等から地域経済は低迷し、生産年齢人口の減少が著しいことから、不動産に対する有効需要は減退している。 (2)コロナ禍の影響は薄れつつあるが、市内の継続する人口減・高齢化率の上昇を背景に市内での商況は縮小し、商業地需給は停滞している。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)市での継続する人口減・高齢化率の上昇を背景に地域でも顧客離れが進み、商況の低迷は顕著である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町４０６４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,831 円／平米 3万2,501 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,589 円／平米 5万8,149 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,286 円／平米 6万3,760 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220220212 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町４０６４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,772 円／平米 6万2,060 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,566 円／平米 6万1,379 円／坪
標準価格 平米 坪	2万675 円／平米 6万8,352 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210420212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町４０６４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,380 円／平米 5万7,458 円／坪
推定価格 平米 坪	2万984 円／平米 6万9,373 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,239 円／平米 7万216 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200420212 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町４０６４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,747 円／平米 7万1,896 円／坪
推定価格 平米 坪	2万681 円／平米 6万8,371 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,168 円／平米 6万9,981 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220620212 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市大町４０６４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,090 円／平米 3万52 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,598 円／平米 5万4,873 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,056 円／平米 6万2,999 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情