路線価 (2023) 長野県大町市常盤字上橋5897-47外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 大町市長野県大町市常盤字上橋５８９７番４７外
価格時点	2023 年
駅名	南大町駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,920万 円 (2000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,920万 円 (2000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,268 円／坪 1平米 1万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大町市内及び周辺市町村の幹線道路沿い等を中心とする商業地域又は混在地域と判定した。需要者の中心は、地元事業者又は郊外型店舗の展開を企図する事業者等が想定される。需給動向については、郊外地域の商業地需要は一定程度見られるが、当該地域において近年新たな出店等は少なく、需給は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少なく、規模、用途や個別の事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は大町市及び池田町、松川村、安曇野市の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いを中心に商業地域・商住混在地域を含む圏域であり、需要者の中心は自己利用を目的に購入する事業者等である。人口減少・高齢化率の上昇、地元経済の停滞等により個人消費は低迷し、店舗の出店意欲は低調で不動産需給は停滞している。このため取引件数は少なく、個別性の強い取引が目立つことから売買価格水準にばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は路線商業地域であるが、自用目的の店舗又は借地による店舗等が主体であり、賃貸物件自体が少なく、また、賃貸需要も少ないことから、標準的な純収益の把握が困難であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、類似地域における商業地又は混在地に関する現実の取引事例に基づき査定しており、実証的である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、自己利用の店舗等がみられる商業地域に所在しており、賃貸を想定した市場参加者は認められず、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一需給圏内の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南大町駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	605 坪 (2000 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大町市長野県大町市常盤字上橋５８９７番４７外
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	45 m
面積	2000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大町市郊外の路線商業地域で、繁華性が高い交差点付近に存するが、近年新たな出店等は少ない。市内人口減少等から商況は低調で、需給は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)国道沿いの路線商業地域で、新規の開発等もみられず、地域要因に格別の変動はない。大町市の不動産市況は低迷しており、開発・投資意欲も低調であることから地価は下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,268 円 1平米 1万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,268円 1平米 1万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)景気は、弱さもあるが、持ち直しの動きが続いている。大町市の人口は減少傾向が著しく、高齢化率も県平均を大きく上回っている。 (2)路線商業地は駅前商業地に比べると、コロナ禍の影響は比較的軽微であるものの、市内商業地の商況は低迷しており、不動産需給は停滞している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られないが、市内商業地の商況は低調で、宅地需要は弱含み。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200220212 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市常盤字上橋５８９７番４７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,268 円／平米 4万7,170 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,747 円／平米 6万1,978 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,780 円／平米 5万2,169 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220320212 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市常盤字上橋５８９７番４７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万318 円／平米 3万4,111 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,105 円／平米 3万6,713 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,881 円／平米 4万5,891 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210620212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	大町市
地域	長野県大町市常盤字上橋５８９７番４７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万320 円／平米 3万4,118 円／坪
推定価格 平米 坪	1万52 円／平米 3万3,232 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,098 円／平米 4万6,608 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220220482 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北安曇郡松川村
地域	長野県大町市常盤字上橋５８９７番４７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,219 円／平米 4万7,008 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,815 円／平米 4万5,672 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,712 円／平米 4万8,638 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情