路線価 (2023) 長野県飯山市大字飯山字立石297-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯山市長野県飯山市大字飯山字立石２９７番１２外
価格時点	2023 年
駅名	飯山駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	860万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	857万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,295 円／坪 1平米 2万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は飯山市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は同一需給圏を中心として周辺町村からの転入者も見られる。懸案であった新幹線駅前のホテル誘致事業が前進したことで駅周辺地域の活性化が期待される。市内人口の減少、地域経済の停滞等で市内の不動産取引は低調であるが、当地域は市内の中では利便性が優り、不動産需要は優位な地域である。土地で７００～９００万円程度、新築戸建で２０００～２５００万円程度が中心価格帯と考えられる。 (2) 同一需給圏の圏域は飯山中心市街地及び周辺の住宅地域である。需要者層は当市個人居住者を中心に周辺市町村よりの転入者も認められる。新幹線関連の飯山駅前整備効果が定着し、この動向の影響が及ぶ地域として、本地域の動向も安定局面にあるが人口減少が続き不動産市場の縮小に歯止めがかからず、総体的に需要が低迷している。需要の中心価格帯は土地８００～９００万円程度、新築戸建住宅２５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、アパート建設の目的の多くは土地所有者が遊休地活用等のために建設するケースであって、賃料は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。一方比準価格は飯山市街地の事例を中心に採用し類似性は十分であり、市場価値を反映し説得力がある。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、基本的には自己利用の戸建住宅が中心の地域であり賃貸住宅の収益性は低く、土地価格に見合った賃料水準でないため収益価格が著しく低く求められた。比準価格は既成住宅地域の取引事例の基づき、規範性の程度を判断の上に求められた価格であり、地域の取引実態を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益価格は参考にとどめた。
交通
交通施設	飯山駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯山市長野県飯山市大字飯山字立石２９７番１２外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	40 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飯山駅に比較的近く、利便性は市内において優位な既成住宅地域であるので、飯山市の人口は減少傾向であるが、当地域の住環境は概ね現状のまま推移するものと予測される。 (2)戸建住宅が多く熟成度の高い地域にあるため今後も現状維持と予測する。令和元年の水害の影響もあり洪水浸水想定区域内にあるため需要は弱い。今後も地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,295 円 1平米 2万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,295円 1平米 2万5,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)飯山市の総人口は減少傾向、高齢化率も高い水準にある。不動産需要は飯山市街地が中心であり、郊外住宅地域の需給は弱い状況にある。 (2)移住者が増えているが人口減少に歯止めがかからず、老齢化率は高い水準にある。積雪を嫌う需要動向もあり、不動産需要は継続縮小。
地域要因
(1)飯山駅に近く、利便性の優る地域であるが、地域要因に特段の変動は見られない。浸水想定区域内に位置している。 (2)地域要因に変動はない。千曲川の洪水浸水想定区域（浸水深３ｍ～５ｍ未満）内にあるが水害リスクは標準価格に反映している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字立石２９７番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,062 円／平米 10万5,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万397 円／平米 10万492 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,479 円／平米 8万4,234 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字立石２９７番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,099 円／平米 7万9,671 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,917 円／平米 7万5,764 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,385 円／平米 7万7,311 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211120213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字立石２９７番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,977 円／平米 8万9,186 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,410 円／平米 8万7,311 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,152 円／平米 8万3,153 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220120213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字立石２９７番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,272 円／平米 5万3,795 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,125 円／平米 5万3,309 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,067 円／平米 7万9,566 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210220213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字立石２９７番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,223 円／平米 8万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,468 円／平米 8万7,503 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,571 円／平米 9万1,150 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	56 ％
基準容積率	152 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情