路線価 (2023) 長野県飯山市大字飯山字屋敷添1583-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 飯山市長野県飯山市大字飯山字屋敷添１５８３番５外
価格時点	2023 年
駅名	飯山駅 から 750m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	800万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	800万 円 (408 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円／坪 1平米 1万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当市中心市街地周辺の住宅地域にて形成される。需要者は、市内居住者を中心に隣接村よりの需要もある程度認められる。継続的に不動産市場が縮小する当市にあって、新幹線新駅設置に伴ない商業施設等の整備が行われ中心地域となった駅前地域より近距離にある地域として、地勢上の難は若干あるが需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地総額で５００万円～８００万円、土地建物総額で２０００万円～２５００万円と考えられる。 (2) 同一需給圏は飯山市の市街地及びその周辺の住宅地域と把握される。需要者の中心は市内居住者であるが、隣接村からの転入も見られる。人口減少や高齢化に伴って不動産市場が縮小しているが、市中心部へ近い等の良好な利便性から需要者の選好性が高く、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地のみで５００～８００万円、新築建売で２０００～２５００万円前後と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象公示地の立地条件に留意し、収益価格の試算を行ったが、賃貸市場の熟成程度からも、求められた試算水準は低位となった。本地域周辺地域においては、既成住宅地域として居住快適性を重視した取引が多く、代替性がある程度認められる地域に事例が求められた。評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討及び単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は飯山市中心部に比較的近い既成住宅地域に所在し、自己使用を前提とする取引が主体である。比準価格の適用に当たっては、飯山市内の規範性のある取引事例を採用しており、規範性が優る。周辺ではアパート等も見られるが、収益性は低く、賃貸市場はやや未成熟であるため、収益価格は規範性が劣る。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	飯山駅北西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	123.4 坪 (408 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	飯山市長野県飯山市大字飯山字屋敷添１５８３番５外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	飯山駅に比較的近い古くからの住宅地域
街路	基準方位北、５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山際にある古くから住宅地域を形成する地域で、現状のまま推移するものと思われる。既成住宅が多いが飯山駅前地域に比較的近距離にあり、停滞する市内不動産市場の中にあっては、需要が顕在化しやすく地価は安定的。 (2)新幹線飯山駅開業後に県道飯山斑尾新井線の踏切が完成し飯山駅及び周辺商業地域へのアクセスが格段に向上し、生活利便性は良好であり、地価は横ばいで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少、高齢化率の高止まり傾向に歯止めがかからず、不動産市場は縮小の一途であるが、利便性による格差が生じている。 (2)人口減少・高齢化の進展及び地域経済の停滞により不動産需要は全般には低調であるが、新型コロナウイルスが与える住宅地への影響は限定的である。
地域要因
(1)地域に変動要因は認められない。商業施設の出店を中心に整備が進む飯山駅周辺地域に近距離にある地域として需要の顕在化が期待できる。 (2)北陸新幹線延伸に伴う飯山駅及び駅周辺商業施設へのアクセス道路の開通により利便性が向上し、住宅地としての当地域の選好性は向上している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210720213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字屋敷添１５８３番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,360 円／平米 8万534 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,121 円／平米 6万3,214 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字屋敷添１５８３番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,099 円／平米 7万9,671 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,917 円／平米 7万5,764 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,307 円／平米 6万3,829 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220120213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字屋敷添１５８３番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,272 円／平米 5万3,795 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,125 円／平米 5万3,309 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,335 円／平米 6万3,922 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211120213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字屋敷添１５８３番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,977 円／平米 8万9,186 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,734 円／平米 8万8,383 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,612 円／平米 7万1,449 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210620213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	飯山市
地域	長野県飯山市大字飯山字屋敷添１５８３番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,624 円／平米 6万1,571 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,810 円／平米 5万8,880 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,028 円／平米 6万2,907 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情