路線価 (2023) 長野県茅野市ちの字孫左エ門河原2937-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 茅野市長野県茅野市ちの字孫左エ門河原２９３７番１２外
価格時点	2023 年
駅名	茅野駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (274 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円／坪 1平米 3万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茅野市内の住宅地域であるが、特に強い代替競争関係が見られるのは茅野市の中心市街地に近接する住宅地域である。需要者の中心は、茅野市内の居住者で３０代～４０代の一次取得者である。近年の経済情勢を反映して、地価の高い土地に対する有効需要は減少している。茅野市全体では、住宅地に係る需要の中心価格帯は、土地のみで１０００万円前後とみられる。新築戸建住宅は総額３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は茅野市内全域の住環境の良好な住宅地域で、特に茅野駅に近い利便性の高い住宅地域に強い代替関係がある。需要層の中心は茅野市内及び周辺市町村在住の第一次取得者が主である。茅野駅や幹線市道に近く利便性を有する地域で、周辺では新規の宅地開発が見られるものの、地価に割高感がある地域の宅地需要はやや弱含みである。取引の中心価格帯は、土地は総額で１０００万円前後、新築戸建物件で３０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ茅野駅に近接し、利便性が高いため周辺にはアパート等も散在するが、近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート建設等収益目的での土地取得は少なく、賃貸共同住宅を想定して試算した収益価格の精度は低い。自用の戸建住宅取得目的での取引が中心となるので、自用目的での取引事例を重視して試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地と類似の住宅地域の事例を基に求められており実証的である。一方、収益価格は、周辺には共同住宅も見られるが、既存地主の土地活用策等によるものがほとんどで、近年では収益物件の建築を目的とした新規の土地取引はほぼ見られない等、相対的信頼性は劣る。当地域における土地取引は自用目的が主であることから、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地の価格との均衡に留意しつつ本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	茅野駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	82.9 坪 (274 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほか共同住宅も多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茅野市長野県茅野市ちの字孫左エ門河原２９３７番１２外
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	260 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茅野駅に近い旧来からの既成住宅地域であるが、駅前商店街の地盤沈下により商業利便性が後退している。交通接近条件に優る住宅地ではあるものの、当面の間は地価下落傾向が続くものと予測される。 (2)低層戸建住宅を中心に、一部に共同住宅等も見られる既成住宅地域。茅野駅や幹線市道に近く、周辺では宅地開発が行われる等住環境は良好であるが、地域地価は弱含み傾向で、暫くこの流れが継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,248 円 1平米 3万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は減少傾向で推移している。高齢化率は県平均よりも低いものの、土地の需要は総じて弱含みである。 (2)前年に比べ市人口はやや減少、高齢化率はやや上昇気味である。物価高等の影響により地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220320214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市ちの字孫左エ門河原２９３７番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,024 円／平米 13万5,625 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,823 円／平米 14万1,573 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,287 円／平米 12万9,883 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市ちの字孫左エ門河原２９３７番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,940 円／平米 13万8,654 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,214 円／平米 12万3,029 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220320214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市ちの字孫左エ門河原２９３７番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,284 円／平米 8万6,895 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,495 円／平米 12万3,958 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220220214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市ちの字孫左エ門河原２９３７番１２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,784 円／平米 8万1,936 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,422 円／平米 9万3,963 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,095 円／平米 12万9,248 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情