路線価 (2023) 長野県茅野市塚原2-3951-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 茅野市長野県茅野市塚原２丁目３９５１番１
価格時点	2023 年
駅名	茅野駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,133 円 1平米 4万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,803 円／坪 1平米 4万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茅野市全域及び隣接する諏訪市の住宅地域で、茅野市中心部周辺の住宅地域に特に強い代替競争関係が認められる。需要者は茅野市内の居住者及び周辺市町村の転入者も含まれる。茅野駅に近く、周辺には商業施設等があり一定の宅地需要は認められるものの、地域の高齢化が進んでおり一部では空き家も散見される。需給の中心価格帯は、土地のみで総額１０００～１１００万円程度、新築建物付で３０００万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、茅野市中心部を中心にとしてその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、茅野駅および周辺飲食店等からの交通、生活利便性を希望する茅野市内に居住する３０代、４０代の第一次取得者が主である。茅野駅から近い平坦な地域であり、従来から需要は安定的に推移している。取引の中心価格帯は土地は２００～２５０㎡、総額で１０００万円程度、新築戸建物件で２５００～３５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅等も存するが、近隣地域においては戸建住宅を目的とした自用取引が中心である。新規のアパート建設等を目的とした土地取引は稀で、賃貸物件を想定して求められた収益価格の説得力はやや劣る。一方、比準価格は現実の取引市場において行われた類似性の高い事例を収集し求められたもので、規範性は高いと認められる。以上より比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺にはアパート等もみられるが、既存地主の土地活用策、相続対策として建てられたものが大半であり、近年は賃料の低下に伴い地価に見合う収益が得られないことから、ほとんど建てられず、収益価格の信頼性は低いものと判断する。地域は市中心部の古くからの住宅地域で、自用の住宅地としての取引が大半であることから、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	茅野駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茅野市長野県茅野市塚原２丁目３９５１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	21 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茅野市中心付近に存する住宅地域で、市役所等の公共施設に近く利便性が認められる。当面は現状のまま推移するものと思われるが、先行き不透明感もあり地価は下落傾向が続くものと予測される。 (2)市中心部に近く、中・大規模住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、大きな変化に乏しく、今後も現状維持と予測する。市街地は供給が少ないが、交通利便性を求める需要が認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万9,762 円 1平米 4万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,803 円 1平米 4万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万9,762円 1平米 4万5,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口はやや減少、高齢化率はやや上昇気味である。地方経済の先行きについては不透明感が強い。 (2)市内人口はほぼ横ばい傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均よりも低いものの、需要は総じて弱含みである。
地域要因
(1)周辺には銀行等の利便施設が見られるものの、需要は弱含みで、地価は下落継続中である。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211020214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目３９５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,759 円／平米 9万5,077 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,069 円／平米 11万2,632 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,396 円／平米 13万6,855 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220820214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目３９５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,661 円／平米 15万4,261 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,972 円／平米 16万1,901 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,261 円／平米 14万3,021 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目３９５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,144 円／平米 13万6,022 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,984 円／平米 13万8,799 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目３９５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,798 円／平米 16万4,632 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,312 円／平米 14万9,801 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,100 円／平米 15万5,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220320214 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目３９５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,024 円／平米 13万5,625 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,823 円／平米 14万1,573 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,831 円／平米 14万4,905 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情