路線価 (2023) 長野県茅野市塚原2-4107-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 茅野市長野県茅野市塚原２丁目４１０７番１外
価格時点	2023 年
駅名	茅野駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円／坪 1平米 5万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茅野市における幹線道路沿いの商業地域。需要の中心は茅野市内で商業を営む事業主、又は事務所を所有したい事業者。茅野駅東口は土地区画整理事業完了後も駐車場用地が多いため繁華性が乏しく、事業主の高齢化等から店舗の閉鎖も見受けられる。商業地の取引にあっては、取引当事者の個別事情が強く反映されるため、需要の中心となる価格帯は見出せないが、建物の取り壊し費用を加味し低い価格となる傾向がある。 (2) 同一需給圏は茅野市内の既存商業地域及びその周辺地域。需要者の中心は、資金調達可能な地縁を有する個人・法人事業者。周辺には市役所、銀行のほか飲食店、小売店舗等も見られるが、店舗は小規模のものが主であり、経営者の高齢化や商況低迷等から店舗閉鎖も見られ、事業用地需要は総じて弱含みである。中心となる価格水準は、商業地の取引数が限られており、かつ当事者の個別の事情が強く反映されること等から、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は自用の店舗及び事務所が中心であり、賃貸物件は高齢化に伴い廃業した店舗を貸し出す程度で、商業用建物の賃貸市場の熟成度は総じて低い。また、老朽化した建物が増加し、店舗需要も少ないことから賃料水準が低くなる傾向にあり、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域の店舗は、飲食・小売いずれも自用が中心で、貸店舗、貸事務所等は少なく、賃貸市場は全体的に未成熟である。閉鎖した店舗も見られるが、その後賃貸借に至るケースは少なく、適切な賃料水準の把握が困難であることから、収益価格の精度・信頼性は相対的に低いものと判断した。本件では、取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、類似の標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	茅野駅東方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、官庁、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茅野市長野県茅野市塚原２丁目４１０７番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	18.5 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近くに市役所が存し銀行もあるが、年々繁華性が劣ってきており、厳しい商況が続いている。地価動向については、当面の間下落傾向が続くものと予測される。 (2)当地域は周辺に市役所や金融機関が見られ、飲食店や小売店舗等が建ち並ぶ商業地域。地域の商店街は繁華性を失いつつあり、物価高等もあり厳しい商況が続いており、地価は当面弱踏み傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万4,557 円 1平米 5万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口は若干の減少傾向で、高齢化率は県平均よりも低い。需要は総じて弱含みで、商業地についてはコロナ禍の影響もあり厳しい状況が継続中。 (2)前年に比べ市人口はやや減少、高齢化率はやや上昇気味である。物価高等の影響により地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)市役所、銀行等の利用者を除き、地元店舗に対する商業顧客の増加はあまりみられず、郊外のスーパーに客足をとられている。 (2)地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210620214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目４１０７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,996 円／平米 15万5,369 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,955 円／平米 15万8,539 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210420214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目４１０７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,645 円／平米 17万7,350 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,492 円／平米 18万151 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,553 円／平米 17万434 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220220214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目４１０７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,612 円／平米 12万1,039 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,836 円／平米 14万4,922 円／坪
標準価格 平米 坪	5万41 円／平米 16万5,436 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211020214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目４１０７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,727 円／平米 12万4,725 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,948 円／平米 12万8,762 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,159 円／平米 14万5,990 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211120214 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市塚原２丁目４１０７番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,461 円／平米 18万48 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,081 円／平米 17万5,486 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情