路線価 (2023) 長野県茅野市ちの字本田2672-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 茅野市長野県茅野市ちの字本田２６７２番２
価格時点	2023 年
駅名	茅野駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,251 円 1平米 5万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,581 円／坪 1平米 5万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は諏訪エリア全体の商業地域であるが、特に茅野市の路線商業地域に強い代替競争関係が認められる。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する法人や個人事業者等が中心であるが、全国チェーン店を展開する大手の事業法人なども考えられる。他の郊外型路線商業地域との競争が激しく、事業用地の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、個別性が強いことから把握が困難である。 (2) 同一需給圏は広域的には諏訪エリア全域で、特に茅野市内の幹線道路沿いの商業地域に強い代替関係が認められる。需要者は大手チェーン事業者や、資金調達可能な地縁を有する商業事業者等があげられる。新しい幹線市道沿いの路線商業地域で、今後の発展性が期待される一方、物価高の影響等による事業用地需要の弱含み感は引きずっており、地価は下落継続している。取引事例数が少なく、取引の個別性が強いため需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、対象標準地と地域的特性の類似する茅野市内の取引事例を中心に採用し、各事例の補修正も適切に行われ、実証的かつ説得力が強い。一方、当該地域には商業用の賃貸事例が少なく、賃貸市場が成熟していないため収益価格は相対的な信頼性において劣っており、比準価格に比べて低めに試算された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、近隣地域および周辺地域には定期借地と推定される物件が多く見られるが、建物は自用が中心であり、賃貸市場の熟成の程度は総じて低く、賃料水準は低廉かつ不確実であることから収益価格の信頼度は比準価格に比べて相対的に劣るものと判断した。よって本件では、市場の実態を反映する比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	茅野駅西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗及び店舗兼住宅が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茅野市長野県茅野市ちの字本田２６７２番２
標準地の範囲
東	35 m
西	20 m
南	60 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14.5 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茅野市郊外の路線商業地域で小売店舗等が見られ、徐々に熟成度が進みつつある。商況は改善されてきているが、市内の商業地域との競争及び新型コロナの影響もあり、地価は引き続き弱含みで推移するものと予測される。 (2)幹線道路沿いに小売量販店、店舗、飲食店等が見られる路線商業地域で、熟成度は徐々に増しつつあるが、物価高の影響等もあり商況は弱含みで、地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内人口はほぼ横ばい傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均よりも低いものの、需要は総じて弱含みである。 (2)前年に比べ市人口はやや減少、高齢化率はやや上昇気味である。物価高等の影響により地方経済の先行き不透明感は依然として漂っている。
地域要因
(1)茅野市郊外の路線商業地域で集客の多い地域であるが、土地の需要はやや弱含みである。 (2)価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210420214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市ちの字本田２６７２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,645 円／平米 17万7,350 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,492 円／平米 18万151 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,897 円／平米 17万1,571 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210620214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市ちの字本田２６７２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,996 円／平米 15万5,369 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,355 円／平米 18万3,004 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211120214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市ちの字本田２６７２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,461 円／平米 18万48 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,875 円／平米 17万4,805 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220220214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	茅野市
地域	長野県茅野市ちの字本田２６７２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,612 円／平米 12万1,039 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,836 円／平米 14万4,922 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,062 円／平米 17万2,117 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情