路線価 (2023) 長野県塩尻市大門六-町146-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 塩尻市長野県塩尻市大門六番町１４６番６
価格時点	2023 年
駅名	塩尻駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円／坪 1平米 6万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は塩尻市中心市街地内及びその周辺部の住宅地域。需要者は塩尻市に居住又は勤務する一次取得者が中心である。需給動向は、塩尻駅に近く利便性が高いことから、近年需要が堅調に推移していた地域であるが、周辺地域への需要流出も見られる。ただし、供給が少ないため、需給は引き締まっている。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額１０００～１３００万円、新築戸建で総額３０００～３５００万円程度のものが多い。 (2) 同一需給圏は、塩尻市中心市街地内及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は塩尻市・松本市に居住又は勤務する一次取得者である。需給動向は、大門地区としての住宅地の名声や鉄道駅、公共施設、商業施設への接近性に優れ、生活利便性の高さから堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０百万円～１３百万円、新築戸建物件で３０百万円～３５百万円程度が標準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、信頼性ある現実の取引事例に基づき実証的である。当該地域はアパートも散見されるが、土地既得者による経営が多いため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。また、当該地域は戸建住宅が中心で、居住の快適性等が重視される自己使用目的の取引がほとんどである。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート等の収益物件の立地はほとんどなく、土地価格水準に見合う賃料収入までは見込めない地域のため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は多数の取引事例に基づき、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。当該地域は戸建住宅が中心で、居住の快適性等が重視される自己使用目的の取引がほとんどである。本件では比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、前年価格との変動率も検討し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	塩尻駅東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	商店街、公共施設等に近い利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩尻市長野県塩尻市大門六番町１４６番６
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塩尻市中心市街地内に存し、利便性の高い既成住宅地域で、今後も現況を維持すると思われる。大門地区は利便性の高さから人気が高く、需要は堅調だが、周辺部への需要流出も見られ、地価は緩やかな上昇傾向と予測。 (2)塩尻市中心市街地に存し、塩尻駅や公共公益施設に近接し生活利便性に優るため需要は堅調で、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 19万9,682円 1平米 6万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 19万9,682円 1平米 6万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は緩和されつつあるが、景気の不透明感が続く。市全体の人口は微減傾向で、市街地を中心に住宅地需要は堅調である。 (2)市内での開発可能な住宅地域が限られる中、大門地区・広丘地区等の利便性が良好な地域の住宅地需要は堅調である。
地域要因
(1)住宅地需要は堅調だが、中心市街地内の需要が周辺部に流出する傾向も見られる。 (2)塩尻市内周辺地域への需要は高いものの、大門地区内の住宅需要は底堅いものがあると判断される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920215 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大門六番町１４６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,622 円／平米 18万7,192 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,962 円／平米 18万8,316 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,960 円／平米 19万8,228 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211020215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大門六番町１４６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,501 円／平米 19万98 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,846 円／平米 19万1,239 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,027 円／平米 19万5,143 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大門六番町１４６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,175 円／平米 20万8,857 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,060 円／平米 20万5,170 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,060 円／平米 20万5,170 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210920215 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大門六番町１４６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,438 円／平米 15万218 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,368 円／平米 18万9,659 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,697 円／平米 18万4,134 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情