路線価 (2023) 長野県塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原2213-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 塩尻市長野県塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原２２１３番２２
価格時点	2023 年
駅名	塩尻駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,300万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,532 円／坪 1平米 5万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は塩尻市内の住宅地域。特に広丘地区内に存する住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は松本市・塩尻市に勤務するサラリーマンを中心とする第一次取得者。土地取引は取引量も多く比較的高い取引が散見されるため、コロナ禍においても住宅需要は広丘地区を中心に堅調であるものと判断される。需要の中心となる価格帯は、土地は１１００～１３００万円、新築戸建物件で３０００～３５００万円程度が標準的である。 (2) 同一需給圏の範囲は、当市（殊に広丘地区）に位置する住宅地域で、需要者は当市の居住者又は勤務者が中心である。公共施設、大型商業施設に比較的近く、生活利便性が優れる住宅地域で、需要は堅調であり地価は上昇傾向である。土地については１２００万円～１４００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円程度の物件が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅等が存する住宅地域であり一部賃貸住宅も散見されるが、そのほとんどは土地既得者によるものであり、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は類似地域で得られた事例を中心として規範性も高く、補修正も適正と認められその信頼性は高いものと判断する。したがって、類似地域の取引事例より求めた実証性の高い比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中規模の戸建住宅が中心であるが、共同住宅も見受けられる。収益価格は収益性の観点から共同住宅を想定し、直接法により試算したが、当地域の快適性、利便性等の居住環境が収益性に完全換価できず低位に求められた。よって、戸建住宅地域又は混在住宅地域の５事例を採用し実証的で具体性に富む比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額（格）を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	塩尻駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩尻市長野県塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原２２１３番２２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塩尻市街地周辺の住宅地域。コロナ禍の影響は比較的少なく、塩尻市内の住宅地域のうち利便性の優れる地域を中心に地価上昇が見られる。当該地域も住宅地需要は堅調であり、今後も引き続き上昇傾向で推移すると予測。 (2)中心部に近く大型小売店舗が多い国道背後に位置する利便性の高い区画整然とした住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと思料され、地価は上昇傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万1,169 円 1平米 5万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,532円 1平米 5万3,700円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は比較的少なく、大門地区及び広丘地区等の利便性が良好な地域の住宅地需要は堅調である。 (2)総人口はほぼ横ばい、生産年齢人口は微増。当市の住宅地は利便性に優れる広丘、大門地区が需要の中心で、地価は上昇傾向である。
地域要因
(1)広丘地区を中心とした住宅需要は旺盛で、コロナ禍においても需給は安定している。 (2)地域自体に目立った変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)方位が西向きであるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220120215 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原２２１３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,917 円／平米 17万4,944 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,294 円／平米 17万2,884 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,573 円／平米 18万3,724 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211220215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原２２１３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,593 円／平米 18万3,790 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,868 円／平米 17万4,782 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,831 円／平米 17万1,353 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210920215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原２２１３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,539 円／平米 17万3,694 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,175 円／平米 17万2,491 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,222 円／平米 16万2,728 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220520215 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原２２１３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,395 円／平米 15万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,589 円／平米 16万635 円／坪
標準価格 平米 坪	5万614 円／平米 16万7,330 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211220215 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大字広丘高出字下桔梗ケ原２２１３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,562 円／平米 19万6,912 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,919 円／平米 19万8,092 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,895 円／平米 18万4,789 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情