路線価 (2023) 長野県塩尻市大字上西条字道端266-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 塩尻市長野県塩尻市大字上西条字道端２６６番１外
価格時点	2023 年
駅名	みどり湖駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	710万 円 (470 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	710万 円 (470 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円／坪 1平米 1万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、塩尻市郊外及び隣接市町村の既成農家集落地域一帯。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心であるが、低価格を選好する一般住宅需要者も想定可能。需給動向は、人口減少や高齢化の進展から既存農家住宅地の需要は弱いものの、塩尻市全体の旺盛な住宅需要が市街化調整区域内にも及び、弱含みながらも比較的均衡している。中心となる価格帯は、取引自体が少なく、画地規模や取引事情等の個別性が強いため一定の水準は見出し難い。 (2) ①同一需給圏は、塩尻市市街化調整区域及び隣接市町村農家集落地域圏域と判定した。②需要者の中心は、地縁関係者が過半ではあるが低コストの住宅を求める一次所得者も想定される。③郊外の農家集落地域では人口が減少し、高齢化も進んで、土地需要は減退しているが、市街化区域内の旺盛な住宅地需要は、近接する市街化調整区域にも及んでいる。④需給の中心となる価格帯は、契約当事者の事情、画地規模等個別差があり、一定の水準は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、農家住宅が多い集落地域で賃貸市場が未成熟であるのに加え、収益用途も少ないことから想定自体が非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域は、自用目的の取引が中心であって取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は比較的画地規模の大きな旧来の農家集落地域であり、取引の実態は快適性、利便性を選別基準とした自用目的の取引が支配的である。一方収益価格については、賃貸市場は未成熟であり、収益用途も少ないことから、収益用建物を想定すること自体が経済合理性に沿わないものと思われる。したがって収益還元法は適用しない。本件では市場実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	みどり湖駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	142.2 坪 (470 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅及び一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	塩尻市長野県塩尻市大字上西条字道端２６６番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	17 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地の南東部に位置する市街化調整区域内の農家集落地域。鉄道駅に比較的近く利便性が高いことから弱いながらも一定の需要はあり、地価は比較的安定的に推移すると予測する。 (2)地縁的選好性が強く働く市街化調整区域内の農家集落地域ではあるが、駅に比較的近く利便性が高い地域で割安感があることから、今後地価は下げ止まり傾向に向かうものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の不透明感が続く。市全体の人口は微減傾向にあり、市街地の住宅地需要は堅調だが、二極化傾向が鮮明。 (2)郊外の調整区域は人口減と高齢化により需要も低迷しているが、調整区域でも市街地に近接する住宅地に対しては根強い需要がみられる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られない。 (2)現在特別な地域変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520215 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大字上西条字道端２６６番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,880 円／平米 4万2,581 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,752 円／平米 4万2,158 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,055 円／平米 4万9,772 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220620215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大字上西条字道端２６６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,949 円／平米 6万2,645 円／坪
推定価格 平米 坪	2万441 円／平米 6万7,578 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,796 円／平米 5万5,528 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211020215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大字上西条字道端２６６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,855 円／平米 4万5,805 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,423 円／平米 5万7,600 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,283 円／平米 5万526 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220220215 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	塩尻市
地域	長野県塩尻市大字上西条字道端２６６番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,153 円／平米 4万6,790 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,153 円／平米 4万6,790 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,121 円／平米 4万9,990 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情