路線価 (2023) 長野県佐久市野沢字居屋敷71-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 佐久市長野県佐久市野沢字居屋敷７１番１
価格時点	2023 年
駅名	中込駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	606万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	606万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,164 円／坪 1平米 3万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐久市全域に及び、野沢地籍の住宅地域により強い代替競争関係が作用する。需要者は佐久市内の事業所に勤務する３０～４０代の地元居住者を中心とする。左岸地区各所に中小の分譲地が散在し、宅地供給はやや過剰ながら、景気回復傾向、低金利等から有効需要層は厚くなってきている。土地は６００～１０００万円、新築の戸建物件は２０００万円台半ばが需要の中心と把握されるが、高低の幅がある。 (2) 同一需給圏は旧佐久市南部の中込・野沢・原等の既成市街地、及びその周辺の住宅地域である。需要者は佐久市内の居住者が中心で周辺市町村からの転入者もみられる。旧佐久市南部の中心である野沢市街地内の古くからの住宅地域で、周辺には小・中学校、スーパー等が存し生活利便性が良い。近年の佐久市での状況等から当該地域でも需要が顕在化しつつあり、暫くは同様の状況が続くと思われる。なお、需要の中心となる価格帯は土地で７００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域では戸建住宅を中心とするが、周辺各所にアパートが見受けられる。アパートは遊休地利用の一方途として建築されることが多いため賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強く、また、賃料には持ち家に対する根強い需要が反映されないことから住宅地価を捉え難い面がある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を中心に収益価格を参酌し、前年価格との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅の自己使用目的の取引が中心の地域で、収益価格はアパートを想定して求めた理論的な価格であるが想定要素も含むため精度はやや劣る。比準価格は野沢地区の類似地域における信頼性の高い事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場の実態を反映した価格が求められた。よって本件は、規範性の高い取引事例から求められた信頼性を有する比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中込駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐久市長野県佐久市野沢字居屋敷７１番１
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	60 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	13.5 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	街区整然とした既成の住宅地域。平坦地勢。
街路	基準方位　北　　５．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成の進んだ住宅地域であり、安定的に推移している。生産年齢人口減が続いているが、景気回復傾向、低金利から有効需要が厚くなってきており、地価は横這い基調が続くと思われる。 (2)野沢市街地内における既成の住宅地域であり、近年の佐久市での状況等から当該地域でも需要が顕在化しつつある。但し、終息が見通せない新型コロナウイルスや物価高騰等から先行きが不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にある。新設住宅着工件数減少傾向。佐久平駅圏の土地需要は引き続き堅調。 (2)ここ数年県内景気は緩やかな回復傾向で都市部を中心に需要は上向き、佐久市でも佐久平駅周辺や長土呂エリアでは需要が堅調で地価も改善している。
地域要因
(1)既成地域として安定しており、地域要因に変化は見られない。野沢地区は人口微減、世帯数微増。 (2)野沢市街地内における既成の住宅地域であり、近年の佐久市での状況等から当該地域でも需要が顕在化しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)方位が西であるほかは概ね標準画地であり、個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市野沢字居屋敷７１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,476 円／平米 9万836 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,230 円／平米 9万6,634 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市野沢字居屋敷７１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万557 円／平米 10万1,021 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,382 円／平米 9万7,137 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,982 円／平米 9万9,120 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220620217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市野沢字居屋敷７１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,049 円／平米 10万5,954 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,421 円／平米 10万3,878 円／坪
標準価格 平米 坪	3万805 円／平米 10万1,841 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市野沢字居屋敷７１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,836 円／平米 11万1,862 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,535 円／平米 10万7,561 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,876 円／平米 9万8,770 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220820217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市野沢字居屋敷７１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,650 円／平米 11万7,859 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,279 円／平米 11万3,326 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,066 円／平米 10万6,010 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情