路線価 (2023) 長野県佐久市岩村田字南羽毛平3215-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 佐久市長野県佐久市岩村田字南羽毛平３２１５番４
価格時点	2023 年
駅名	岩村田駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	919万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	919万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐久市全域に及び、岩村田地籍の住宅地域により強い代替競争関係が作用する。需要者は佐久市内の事業所に勤務する３０～４０代の地元居住者を中心とする。郊外各所に中小の分譲地が散在し、一円の宅地供給はやや過剰ながら岩村田地区は人口が増加しており、佐久平駅寄りを中心に有効需要が強い。土地は６００～１０００万円、新築の戸建物件は２０００万円台半ばが需要の中心であるが、高低の幅がある。 (2) 同一需給圏は岩村田市街地内及びその周辺部を含む住宅地域。需要者は佐久市の居住者、市内への通勤者が中心である。当該地域は小学校や商店街に近接して生活利便性が良好であり、佐久平駅周辺の商業地にも比較的近いため潜在的需要者は多く、市街地周辺では新規の宅地分譲が増加しており需要は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円以下である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域では戸建住宅を中心とするが、周辺各所に賃貸共同住宅が見られる。賃貸共同住宅は遊休地利用の一方途として建築されることが多いため建物建築費を中心に賃料が決定される傾向が強く、また、賃料には持ち家に対する根強い需要が反映されないことから住宅地価を捉え難い面がある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を中心に収益価格を参酌し、前年価格との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は岩村田市街地内の類似性の高い事例及び市街地周辺の事例を採用して求めた規範性の高い価格である。一方、収益価格は当該地域が共同住宅、アパートも見られるものの賃貸市場は未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって本件では、実証的で市場の実態を反映している比準価格を標準とし、収益価格を参酌して周辺標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩村田駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐久市長野県佐久市岩村田字南羽毛平３２１５番４
標準地の範囲
東	130 m
西	80 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	岩村田地区の既成住宅地域。平坦地勢。
街路	基準方位　北　　３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成の進んだ住宅地域で、今後も現状を保持しての安定推移が思料される。岩村田地区は人口が増えており、景気回復傾向、低金利から地価は強含みの展開が予測される。 (2)岩村田地区では佐久平駅周辺の地価高騰の余波を受け、当該既成市街地周辺でも需給が比較的堅調に推移しており、それらを反映して地価は安定的、かつ一部では上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にある。新設住宅着工件数減少傾向。佐久平駅圏の土地需要は引き続き堅調。 (2)佐久平駅南土地区画事業が推進中で新たな商業集積も進んでおり、周辺一帯の利便性の向上が期待され、住宅需要への波及も窺える。
地域要因
(1)用途的に安定しており、地域要因に特段の変化はない。岩村田地区は人口が１．２％、世帯数が２．１％増加している。（１０月比較） (2)岩村田旧市街地の周辺において宅地分譲が比較的活発に行われている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220620217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市岩村田字南羽毛平３２１５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,840 円／平米 9万8,651 円／坪
推定価格 平米 坪	3万480 円／平米 10万767 円／坪
標準価格 平米 坪	3万541 円／平米 10万969 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220520217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市岩村田字南羽毛平３２１５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,515 円／平米 11万4,107 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,531 円／平米 10万7,547 円／坪
標準価格 平米 坪	3万748 円／平米 10万1,653 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市岩村田字南羽毛平３２１５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,237 円／平米 10万9,882 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,326 円／平米 10万3,564 円／坪
標準価格 平米 坪	3万712 円／平米 10万1,534 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	北
側道幅員2	0.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市岩村田字南羽毛平３２１５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,736 円／平米 10万8,225 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,477 円／平米 10万4,063 円／坪
標準価格 平米 坪	3万649 円／平米 10万1,326 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220520217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市岩村田字南羽毛平３２１５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,824 円／平米 8万8,680 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,824 円／平米 8万8,680 円／坪
標準価格 平米 坪	3万275 円／平米 10万89 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情