路線価 (2023) 長野県佐久市下小田切字勝間503-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 佐久市長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８
価格時点	2023 年
駅名	臼田駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	710万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	710万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐久市全域に及び、旧臼田町により強い代替競争関係が働く。需要者は佐久市内の事業所に勤務する３０～４０代の地元居住者が中心である。郊外各所に中小の分譲地が散在し、宅地供給はやや過剰。生産年齢人口の減少傾向などから有効需要が限られる中、旧臼田町の土地価格は微調整を続けている。土地は６００～８００万円、新築の戸建物件は２０００万円台前半が需要の中心と捉えられる。 (2) 同一需給圏は旧臼田町及び旧佐久市南部の住宅地域である。需要者は臼田地区を中心とする佐久市の居住者、市内への通勤者で南佐久地方の町村からの転入者もある。臼田地区は旧佐久市との合併により市の周縁部となり佐久平駅を核とした市の中心地域からは遠距離に位置するため接近性、利便性等が劣り、地盤沈下が顕著で需要は依然として低調である。最近の取引が少ないため需要の中心となる価格帯は把握し難いが、土地で５００万円～７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 付近に散見されるアパートは遊休地利用の一方途として建築される傾向が強いため、土地価格に見合うような賃料はまず見込めない。また、価格形成要因としては居住の快適性、利便性、安全性が重視され、収益性は選択指標に入らないため収益価格の試算は行わなかった。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準とし、人口、世帯数、高齢化率の推移に留意するとともに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意の上、上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地周辺の類似地域の実際の取引事例を中心に決定した実証的で説得力を有する価格である。当該地域は戸建住宅を主体として共同住宅等も見られる地域であるが賃貸市場は未成熟で地価に見合う賃料水準は形成されておらす、更に臼田地区は市の中心部からは離れ賃貸需要も弱いことから収益還元法は非適用とし、市場の実態を反映した比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	臼田駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	91.3 坪 (302 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほかアパート等もある住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐久市長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	16 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	旧臼田町の郊外型住宅地域。なだらかな傾斜を有する。
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧臼田町の南部に位置する住宅地域で、安定的に推移している。一円の住宅地供給に余剰感があり、生産年齢人口の減少が続く中、地価は引き続き弱含み傾向が予測される。 (2)旧臼田町は佐久平駅を核とした佐久市の中心地域からは遠距離に位置し接近性、利便性等が劣るため需要は弱含みであり、地価は引き続き下落傾向で推移射ている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数はほぼ横這い、世帯数は増加傾向にある。新設住宅着工件数減少傾向。佐久平駅圏の土地需要は引き続き堅調。 (2)旧臼田町は合併により市の周縁部となり、佐久平駅等からは遠距離に位置し接近性、利便性が劣るため需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)安定的に推移しており、地域要因に変化は見られない。下小田切を含む臼田地区は人口、世帯数ともほぼ横這い。 (2)既存の住宅地域で地域要因に特別な変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)方位が南であるほかは概ね標準画地であり、個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220520217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,177 円／平米 7万9,929 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,938 円／平米 7万9,139 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,562 円／平米 7万4,590 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220720217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,341 円／平米 7万3,859 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,567 円／平米 7万4,607 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,612 円／平米 7万4,755 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220720217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,371 円／平米 7万653 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,371 円／平米 7万653 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,543 円／平米 7万4,527 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220220217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,208 円／平米 8万3,338 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,714 円／平米 8万1,704 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,653 円／平米 7万4,891 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220920217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,357 円／平米 9万7,054 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,905 円／平米 9万2,254 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,953 円／平米 7万9,189 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情