路線価 (2023) 長野県佐久市臼田字堂屋敷224-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 佐久市長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外
価格時点	2023 年
駅名	臼田駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	822万 円 (315 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	822万 円 (315 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円／坪 1平米 2万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐久市一円に及び、南佐久郡佐久穂町北部を含む。旧臼田町の商業地域により強い代替競争関係が作用し、需要者は小売り販売業、理容美容等個人向けサービス業、飲食業等を行う地元の法人ないしは個人を主とする。顧客流出などから供給圧力が強い一方、商業地需要は細く、地価は長期下落基調にある。偶発的散発的に見られる取引事例の価格は区々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は佐久市の商業地域を中心に佐久穂町の商業地域、住・商混在地域も含む。需要者は小売、飲食業を営む地元の事業者が中心である。佐久平駅周辺及びそれに続く国道１４１号沿線は佐久圏域の商業の中心として発展を続けており、その影響を直接的に受ける旧来からの既存商業地は衰退傾向が続き、特に旧臼田町商店街ではその傾向が顕著である。又、取引も少なく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗が中心をなしており、賃貸市場の成熟程度は低い。収益価格は想定される標準的な総収益、総費用を計上して試算したものであるが、地縁的選好性が色濃く、賃料からの収益性では地価を計り切れない面がある。よって、より実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌するとともに、発展的要因を欠き、衰退感を伴って推移する近隣の商況を踏まえて前年価格との均衡を検討し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 近隣地域は自用の低層店舗が中心で賃貸市場が未成熟であり、地域全体の衰退が顕著で適正な賃料水準の把握が困難なことから試算過程に想定要素を含み信頼性はやや劣る。比準価格は佐久市内の幹線沿い、佐久穂町の商業地、住・商混在地における実際の取引事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場性を反映した価格が求められた。よって本件は比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	臼田駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	95.3 坪 (315 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐久市長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	80 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧臼田町の中心街。佐久総合病院の高度医療部門が移転してから衰退が続く。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平成２６年の佐久総合病院グループ佐久医療センターの開設から衰退が始まり、佐久平駅周辺、幹線沿線等との競合によって地盤沈下が継続。地価は今後も弱含みにて推移すると思われる。 (2)佐久平駅周辺及びそれに続く国道１４１号沿線は佐久圏域の商業の中心として発展を続けており、その影響を直接的に受ける旧来からの既存商業地は衰退傾向が続き、特に旧臼田町商店街ではその傾向が顕著である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,270 円 1平米 2万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数はほぼ横這い、世帯数は増加傾向。佐久平駅圏の土地需要は堅調。コロナ禍にあって観光、飲食は厳しいが、持ち直しの動きが見られる。 (2)佐久圏域の商業の中心は佐久平駅周辺、及びそれに続く国道１４１号沿線であり発展を続けている。
地域要因
(1)佐久平駅周辺などに展開する大型店等に顧客を奪われて停滞色が濃いが、背後住宅地との関連で地価下落は緩やかになっいる。 (2)旧来からの既存商業地は衰退傾向が続いており、特に旧臼田町商店街ではその傾向が顕著である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的であり個別的要因による大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210920217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
推定価格 平米 坪	3万586 円／平米 10万1,117 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,142 円／平米 8万6,425 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210520217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,526 円／平米 9万7,613 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,526 円／平米 9万7,613 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,060 円／平米 8万6,154 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211220217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,169 円／平米 6万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,201 円／平米 8万3,315 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,980 円／平米 8万5,890 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220320323 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,547 円／平米 8万1,152 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,669 円／平米 8万1,556 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,995 円／平米 8万5,939 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220720323 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡御代田町
地域	長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,178 円／平米 7万14 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,220 円／平米 8万3,377 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,271 円／平米 8万6,852 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情