路線価 (2023) 長野県佐久市中込字大日3713-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 佐久市長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外
価格時点	2023 年
駅名	北中込駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (733 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,644 円 1平米 3万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (733 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,644 円／坪 1平米 3万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐久市一円に及び、国道１４１号線沿線地域に代替競争関係が強く作用する。需要者は小売り販売業、飲食業等を行う地元の法人個人のほか県内外の法人を含む。幹線ないし準幹線沿線は各所に展開する大型商業施設との競合で収益環境は厳しいものの、景気回復傾向に伴って流通業施設、営業所等の新規需要が及びつつあり、堅調な展開が見込まれる。商業地の取引は件数が少なく、地域における中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は佐久市全域の幹線沿い商業地域である。需要者は沿道型の店舗、飲食店、営業所等を広域で展開する県内外の企業が中心である。国道１４１号沿線で佐久平駅周辺商業地に比較的近く、至近には佐久医療センターが存する。又、地域北側の同沿線沿いには工場、事業所が多く存する等、多目的での利用可能性を包含し潜在的な需要が見込まれる。なお、需要の中心となる価格帯は取引が少なく把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 定期借地とみられる店舗は多いが、建物自体の賃貸借は数少なく賃貸市場の成熟程度は高くないことから、収益価格の信頼性はやや劣る。比準価格は市内に散在する商業地の事例を駆使し、各方面から比較検討を加えたもので、全般景気の回復傾向を受けて徐々に底堅くなっている付近の状況を映した実証的な価格と位置づけられる。よって比準価格を中心に収益価格を比較考量し、前年価格との均衡を充分検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例を基に試算した実証的で説得力を有する価格である。一方、収益価格は低層店舗の一括賃貸を想定して試算したが、事業者向けの賃貸市場は未成熟であり収益性が価格に反映され難く低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北中込駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	221.7 坪 (733 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほかに事業所等も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐久市長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	140 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	28 m
面積	750 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	中込地区西方を縦貫する国道１４１号線の沿線に形成された路線商業地域。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事業所も見られるが国道沿線商業地域。建物の新規立地、店舗の入れ替えは見られないが、交通量が多く、潜在的な収益力は底堅い。流通業関連施設等の新規需要も見込まれ、堅調な展開が予測される。 (2)国道１４１号沿線で佐久平駅周辺商業地に比較的近く、至近には佐久医療センターが存する。又、地域北側の同沿線沿いには工場、事業所が多く存する等、多目的での利用可能性を包含し潜在的な需要が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数はほぼ横這い、世帯数は増加傾向。佐久平駅圏の土地需要は堅調。コロナ禍にあって観光、飲食は厳しいが、持ち直しの動きが見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の終息が見通せない状況や物価高騰等から景気の先行きが不透明であり不動産市況への影響も懸念されている。
地域要因
(1)新規出店の動きは緩慢であるが、撤退する店舗はなく、路線商業地域として堅調に推移。 (2)国道１４１号沿線で佐久平駅周辺商業地に比較的近い他、多目的での利用可能性を包含する等、潜在的な需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因による変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,960 円／平米 15万5,250 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,592 円／平米 15万727 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,280 円／平米 12万6,554 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210620217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万994 円／平米 13万5,526 円／坪
推定価格 平米 坪	4万39 円／平米 13万2,369 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,425 円／平米 12万7,033 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211020217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,419 円／平米 13万319 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,419 円／平米 13万319 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,646 円／平米 12万7,764 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210420217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,093 円／平米 9万6,181 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,326 円／平米 10万6,870 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,438 円／平米 12万7,076 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210420217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,916 円／平米 11万5,432 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,916 円／平米 11万5,432 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,411 円／平米 12万6,987 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情