路線価 (2023) 長野県佐久市佐久平駅東15-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 佐久市長野県佐久市佐久平駅東１５番３
価格時点	2023 年
駅名	佐久平駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (1849 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,499 円 1平米 9万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,900万 円 (1849 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,499 円／坪 1平米 9万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐久市一円に及び、特に佐久平駅徒歩圏の商業地域により強い代替競争関係が働く。需要者は小売り販売業、飲食業等を行う地元の法人個人のほか県内外の法人を含む。長期に渡る地方の消費経済停滞、競争激化による既存店舗の業況低迷等から潜在的な供給圧力がある一方、景気回復傾向から有効需要も徐々に厚くなってきている。類似の土地取引は絶対数が少なく、需要の中心となるような価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は佐久市内の商業地域の他、東信地方の主要都市である上田市の中心市街地内における商業地域も含む。需要者は広域で飲食、小売り等の事業展開を図る県内外の企業が中心である。佐久平駅周辺は佐久圏域の商業の中心である。最近では、佐久平駅南土地区画整理事業の商業核の一つであるフォレストモール佐久平が開店する等、商況を拡大しており、今後当該地域へ影響を与える事も予測される。又、需要の中心となる価格帯は取引量が少なく把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は数少ない要因比較可能な事例を採用し、市内外各方面より比較検討を加えたもので、佐久市商業地域の中でより堅調に推移している近隣の市場動向を映した実証的な価格と位置づけられる。収益価格は総収益査定において類似地域における標準的な賃貸事例から、総費用は標準的な費用率をもとに試算したものである。本件においてはより実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、前年価格との均衡を充分検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は佐久市内の商業地域の他、上田市の中心市街地内における商業地の取引事例も採用し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場の実体を反映した説得力を有する価格が求められた。収益価格は低層店舗の一括賃貸を想定して求めた理論的な価格であるが、試算の過程に際し想定要素を含むため精度はやや劣る。よって本件は、信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐久平駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	559.3 坪 (1849 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐久市長野県佐久市佐久平駅東１５番３
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	70 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	60 m
面積	1800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	佐久平駅の東方を縦貫する国道１４１号線の沿線に形成された路線商業地域。
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内で最も集積度の高い国道沿線商業地域。建物の新規立地、店舗の入れ替えは見られず安定基調。佐久平駅近くに位置して商況は底堅く、今後も堅調な推移が見込まれる。 (2)佐久平駅周辺は佐久圏域の商業の中心である。最近では、佐久平駅南土地区画整理事業の商業核の一つであるフォレストモール佐久平が開店する等、商況を拡大しており、今後当該地域へ影響を与えることも予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万5,474 円 1平米 9万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万5,474円 1平米 9万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 30万2,499円 1平米 9万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 30万2,499円 1平米 9万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数はほぼ横這い、世帯数は増加傾向。佐久平駅圏の土地需要は堅調。コロナ禍にあって観光、飲食は厳しいが、持ち直しの動きが見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の終息が見通せない状況や物価高騰等から景気の先行きが不透明であり不動産市況への影響も懸念されている。
地域要因
(1)中山道南側で区画整理事業が進められ、大型商業施設等が相次いでオープンしたが、近隣に特段の変化はなく、波及効果も及んでいない。 (2)佐久平駅周辺の商業地域である。今後は、佐久平駅南土地区画整理事業が当該地域へ影響を与えることも予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)二方路画地であるほかは概ね標準画地であり、個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220920217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市佐久平駅東１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,434 円／平米 17万9,959 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,849 円／平米 17万4,719 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,727 円／平米 29万6,637 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211020217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市佐久平駅東１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万408 円／平米 16万6,649 円／坪
推定価格 平米 坪	5万969 円／平米 16万8,504 円／坪
標準価格 平米 坪	9万531 円／平米 29万9,295 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210420217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市佐久平駅東１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万394 円／平米 23万2,723 円／坪
推定価格 平米 坪	7万957 円／平米 23万4,584 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,087 円／平米 30万1,134 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220620321 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	北佐久郡軽井沢町
地域	長野県佐久市佐久平駅東１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,181 円／平米 27万4,996 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,846 円／平米 27万7,195 円／坪
標準価格 平米 坪	9万841 円／平米 30万320 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然保護対策要綱
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220520203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	上田市
地域	長野県佐久市佐久平駅東１５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,060 円／平米 26万1,372 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,526 円／平米 27万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	9万588 円／平米 29万9,484 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,400 円／平米 30万5,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情