路線価 (2023) 長野県佐久市佐久平駅北19-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長野県 佐久市長野県佐久市佐久平駅北１９番５
価格時点	2023 年
駅名	佐久平駅 から 410m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,910万 円 (662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,910万 円 (662 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万5,054 円／坪 1平米 5万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐久市一円に及び、小諸市の一部を含む。特に代替競争関係が強く働くのは佐久平駅徒歩圏の商業地域である。需要者は物販業、飲食業、個人向けサービス業、クリニック経営等を行う市内の法人個人が中心。一円各所に展開する大型商業施設等との競合で収益環境は厳しいものの、地価は背後地価格との関係もあって強含みである。商業地の取引は件数が少なく、地域における中心価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は佐久市の商業地域で、需要者は広域で飲食、小売り等の事業展開を図る県内外の企業が中心である。佐久平駅周辺は佐久圏域の商業の中心である。最近では、佐久平駅南土地区画整理事業の商業核の一つであるフォレストモール佐久平が開店する等、商況を拡大しており、今後当該地域へ影響を与える事も予測される。なお、当該地域は多目的での利用可能性も包含し需要は堅調に推移している。又、需要の中心となる価格帯は個別性が強く把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 定期借地とみられる店舗は多いが、建物自体の賃貸借は数少なく賃貸市場の成熟程度は高くないことから、収益価格の信頼性はやや劣る。比準価格は最近の類似事例は数少ないものの、市内各方面から比較検討を加えたもので、佐久平駅圏として堅調に推移する近隣の市場実態を反映した実証的な価格と位置づけられる。よって比準価格を中心に収益価格を比較検討し、前年価格との均衡、単価と総額との関連性に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地域のため本来は収益価格を重視すべきであるが、収益価格の試算に際し適切な賃貸事例が少なく想定要素を含むため精度は劣る。比準価格は佐久市内の商業地の取引事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い妥当性を有する価格が求められた。よって実証的で市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐久平駅北西方
距離	410 m
土地の状態
土地面積	200.2 坪 (662 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並ぶ区画整理済みの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐久市長野県佐久市佐久平駅北１９番５
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	佐久平駅の北西方に展開する区画整理済みの商業地域。平坦地勢。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)急速に建物立地が進んだ区画整理後の地域。交通利便性に優れ、有効需要は底堅い。地価は今後も強含みの推移を辿ると思われる。 (2)佐久平駅周辺は佐久圏域の商業の中心である。最近では、佐久平駅南土地区画整理事業の商業核の一つであるフォレストモール佐久平が開店する等、商況を拡大しており、今後当該地域へ影響を与えることも予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,005 円 1平米 6万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,005円 1平米 6万800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口総数はほぼ横這い、世帯数は増加傾向。佐久平駅圏の土地需要は堅調。コロナ禍にあって観光、飲食は厳しいが、持ち直しの動きが見られる。 (2)新型コロナウイルス感染症の終息が見通せない状況や物価高騰等から景気の先行きが不透明であり不動産市況への影響も懸念されている。
地域要因
(1)西方の一円で宅地開発、中山道南側で区画整理事業が進んだが、近隣に特段の変化はない。 (2)佐久平駅周辺の商業地域である。今後は、佐久平駅南土地区画整理事業が当該地域へ影響を与えることも予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的であり個別的要因による大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220720217 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市佐久平駅北１９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,960 円／平米 15万5,250 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,592 円／平米 15万727 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,210 円／平米 19万5,748 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210620217 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市佐久平駅北１９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万994 円／平米 13万5,526 円／坪
推定価格 平米 坪	4万39 円／平米 13万2,369 円／坪
標準価格 平米 坪	6万209 円／平米 19万9,051 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211020217 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市佐久平駅北１９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,419 円／平米 13万319 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,419 円／平米 13万319 円／坪
標準価格 平米 坪	6万738 円／平米 20万800 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220920217 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市佐久平駅北１９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,434 円／平米 17万9,959 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,849 円／平米 17万4,719 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,983 円／平米 19万4,998 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,000 円／平米 19万5,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	29.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211020217 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長野県
市区町村	佐久市
地域	長野県佐久市佐久平駅北１９番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万408 円／平米 16万6,649 円／坪
推定価格 平米 坪	5万969 円／平米 16万8,504 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,893 円／平米 19万8,006 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情